原状回復費用
原状回復工事とは？
原状回復とは、建物の損耗や毀損を復旧するプロセスを指します。具体的には、
・建物のハウスクリーニング
・クロスの張り替え
・フローリングの張り替え
・網戸の交換、
・その他、故障設備の交換 等になります。
この原状回復には、入居者による建物の損耗や毀損を復旧する義務が発生します。具体的には、入居者には「原状回復義務」が課せられます。この義務は、入居者が建物の損耗が彼らの責めに帰すべき理由による場合、その損耗を復旧して貸主に返す義務を意味します。
原状回復の鍵となるのは、「建物価値の減少が入居者の故意や過失によるものなのかどうか」という点です。この問題は、原状回復費用の負担が入居者（借主）と貸主のどちらにかかるかに大きく影響します。通常、建物価値の減少が入居者の故意や過失によるものであれば、原状回復費用は入居者が負担し、それ以外の場合は貸主が負担します。
ただし、原状回復費用に関するトラブルが生じることがあります。これは、「原状回復の負担責任が貸主と入居者（借主）のどちらにあるのか、線引きが曖昧であること」が主な原因です。基本的には、入居者の故意・過失が認められるものは入居者が負担するべきですが、具体的なケースによって負担責任が判断されます。
このように、原状回復は入居者と貸主の間で重要な法的問題となり、契約書や法的ガイドラインの確認が必要です。建物価値の減少がどちらの責任に帰するべきかを明確にすることは、トラブルを未然に防ぐために不可欠です。
原状回復費用の相場
費用の負担者が入居者になるか、オーナーになるかは都度変わりますが、費用の相場を知っておくことが必要です。一般的な相場は下記の金額となります。使用する機種やグレードにより異なります。
【ワンルーム物件の原状回復費用相場】
・ハウスクリーニング 25,000円～30,000円
・壁や天井のクロスの貼り替え 50,000円～80,000円
・エアコン交換 100,000円～120,000円
・IHコンロの交換（小型） 60,000円～70,000円
・給湯器の交換 150,000円～180,000円
平均して一回の退去につき、ワンルーム物件であれば10万円以内での原状回復費に収まるケースが多いです。敷金を1ヶ月分取っているのであれば敷金に加えて若干のオーナーの持ち出しが出る程度で済むのが一般的です。
もちろん、マナーの良い入居者であればクリーニング費用のみで済むケースもあります。ですが、ほとんどのケースでは何かしらの修繕が発生します。
原状回復の単価は卸値が最強
当社は以前、不動産管理会社向けに原状回復工事のサービスを提供していました。その際のノウハウが社内に今もあるため、当社の賃貸管理物件の退去後の原状回復は全て当社が施工をしております。
一般的な不動産会社の場合は、外部の工務店に丸投げする事で、そこから紹介料を乗せて不動産投資家様に敷金から工事費用を清算または請求します。その場合、10％以上卸値よりも高い工事費を負担する事になります。
当社の場合はこの弊害を取りのぞくために当社が職人を手配して、施工管理も実施する事で卸値での原状回復工事を実現しています。
原状回復工事技術はあるが、収益源にしていない強み
当社は以前は原状回復工事を不動産管理会社向けに提供していました。多い時で月間150件程度の件数をこなし、都内でも一定規模の業者として知られていました。
ですが、2021年にリフォーム事業は中古マンションのリノベーション工事を中心に切り替えたため、原状回復工事は現在はメインの事業とはしておりません。
そのため、賃貸管理会社様との取引は現状ほぼありません。この、社内に原状回復工事の技術はあるがそれを賃貸管理会社様向けに提供していないという点がポイントなのです。
賃貸原状回復工事のサービスを不動産投資家様、いわゆるオーナー様向けに卸値で提供すると当然ですが、賃貸管理会社は嫌がります。自分たちのマージンがわかってしまうからです。
その点、当社は賃貸管理会社に気を遣う事なく卸値でのサービス提供ができるという強みがあるのです。
原状回復でコストより重要なのはスピード
賃貸物件の退去後の原状回復は工事費用ばかりが注目されますが、もう1点の注意すべき点はスピードです。いくら安い業者が原状回復工事をやってくれても完工までに1ヶ月かかると家賃の機会損失を考えると割高になっているケースもあります。
一番理想的なスピード感はある程度の原状回復予算枠を事前に不動産投資家様と合意しておき、退去立ち合い後の翌日から工事に入るくらいのペースが理想です。そうすると極端なケースでは解約日前に退去している場合には、そこから契約完了日までに原状回復が終わるケースもあります。
そうなると、契約完了日までに次の入居者が見つかれば、空き室期間がゼロ日で理論上は物件の運用ができる事になります。これは出来すぎたケースですが、理想はこれくらいのスケジュール感で臨むべきです。
こういったスケジュールで施工できるのも、外注任せではなく自社施工できているからこその強みと言えます。
当社管理物件の原状回復工事はメリットが多い
当社管理物件の原状回復におけるメリットは以下のように整理する事ができます。
- 原価で提供する低価格: リフォーム会社としてのノウハウを活かし、原状回復工事を低価格で提供します。これにより、物件所有者はコストを最小限に抑えつつ、利回りを高めることができます。
- 迅速な対応: 住人が退去した後、新たな入居者をすばやく迎えることが重要です。迅速な原状回復工事を提供し、空室期間を最小限に抑えます。資産の収益性を維持しましょう。
- カスタマイズ可能: 物件の状態や所有者の要望に合わせてカスタマイズされた工事プランを提供します。一般的な修繕から大規模なリフォームまで、あらゆるニーズに対応します。
- 品質と信頼性: 施工においては高品質な工事と安全性を重視しています。プロの技術と経験を活かし、資産を長期的に守ります。入居者にとって快適な環境を提供しましょう。
原状回復工事は小さな工事ですが、積るコストが利回りに大きな影響を与えてきます。また、単に安いだけではないスピードや付加価値の提供も考えていくことで、トータルに利回りに好影響を与えていくことができます。
東京23区内の当社仲介物件か当社管理物件に限定
当社のリノベーション投資の強みは、不動産投資物件をローラー営業で探し出すサービスと、リノベーションにより物件付加価値をつけるサービスにあります。
そのため、当社にて物件仲介をさせて頂いたお客様か、既存の当社管理物件のお客様に限定してこちらのサービスを提供しております。
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RENOYA(リノヤ)不動産投資物件仲介＋リノベーションサービス
RENOYA（リノヤ）は株式会社マイニングアーツが運営する不動産仲介とリノベーションをセットで提供するリノベーション投資サービスです。東京23区内の全不動産会社を対象に、物件情報を収集するローラー営業を掛け、最適な物件を探し出します。
この方法により優良物件を一定の確率で探し出す事はできますが、必ずしも全ての条件が揃う物件はありません。そこで、物件の室内、共有部、外観に課題がある場合は当社がリノベーション工事を行う事でバリューアップを図ります。
ここで、不動産仲介会社とリノベーション業者が別業者に別れると、不動産投資家にとっては思った仕様で仕上がらなかったり、予算が合わないといったデメリットが生まれやすくなります。その点をRENOYA（リノヤ）が全て一貫して対応する事で連携の無駄をなくします。
リノベーション工事は外注業者への丸投げではなく、RENOYA（リノヤ）を運営する株式会社マイニングアーツが建設業許可を取得し、自社で施工管理をしています。つまり、リノベーション業者の単価で施工を提供する事ができるのです。
リノベーション投資は一般的には「室内のリノベーション」のイメージがあります。ですが、一棟収益物件に関しては室内だけではなく、外壁、エントランス、共有部もリノベーション対象として考えていく必要があります。
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