金利上昇リスク
金利上昇リスクがなぜ起こりそうなのか？
不動産投資は基本的に銀行の融資を受けて行います。特に不動産投資ローン等の不動産投資向けの金融商品は基本的には変動金利です。そのため、金利上昇をすると影響を大きく受ける可能性があります。
最近になってなぜ、金利上昇リスクを盛んに言われるようになってきたのかも含めて検証します。
アメリカに引っ張られる
基本的に日本経済はアメリカ経済に引っ張られ、政治的な動きもアメリカの影響を強く受けます。政治的な思想は別として、戦後この傾向は変わらぬ事実です。
そのため、アメリカの金利が上がったら日本の金利も上がるのではないかと考えられています。そして、今、アメリカの金利は上がり始めています。
- 米国の金利上昇の影響:
- 米国での金利上昇の主な原因は、以下の2つです。
- 【原油価格の上昇によるインフレ傾向】
- 米国の経済回復と原油価格上昇に伴い、インフレ懸念が高まり、量的緩和政策の引き締めが予想されます。
- 【量的緩和政策の引き締め】
- 量的緩和政策の引き締めに伴い、米国中央銀行の市場への資金供給が減少し、債券価格が下落し金利が上昇します。これが国内金利に波及します。
世界的な政情不安
戦争等があり世界的な政情不安要因があると、物資が不足傾向になり、物価上昇が進みます。併せて金利も上昇する傾向にあります。
- ウクライナ危機の影響:
- ウクライナ侵攻により、穀物やエネルギーなどの供給不足が続き、原油価格や原材料価格、物流費が上昇し、日本でも物価上昇が発生しています。
- 物価上昇（インフレ）が進むと、金利上昇と円安傾向につながり、中央銀行が金融引き締めを進め、金利が上昇します。
これらの要因が金利上昇に寄与しており、経済状況や国際情勢が金融市場に与える影響が金利に反映されることになります。金利上昇は、投資や借入れに影響を及ぼすため、注意が必要です。
金利が上昇した場合の対策
金利が上昇した場合の想定しうる対応策をまとめます。
- 固定金利に切り替える:
- 変動金利から固定金利へ切り替えることで、金利上昇の影響を回避できます。
- ただし、固定金利は通常変動金利よりも高いため、検討が必要です。慌てて切り替えるとかえって高い金利を払う事になるリスクもあります。
- また、固定金利の不動産投資ローン商品は限られるという点も加味しておく必要があります。
- ローンの借り換えを行う:
- 金利上昇時には、ローンの借り換えを検討することで、低金利で新たなローンを組むことができます。
- メリットとしては、収益性が高い場合に好条件での借り換えが可能で、総返済額の削減が見込まれます。
- デメリットは手数料や費用がかかり、金利が思うように下がらない場合もあることです。
- 自己資金を投入し、繰り上げ返済をする:
- 自己資金がある場合、繰り上げ返済を行うことで、元本返済を増やし、毎月の返済額の上昇を防ぎます。
- 繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2つのオプションがあります。
- 収入を安定させたい場合、返済額軽減型を選ぶことがおすすめです。
- ただし、手元資金を失う事になるというデメリットを抱えます。
- 売却する:
- 金利上昇時に物件価格が上昇している場合、不動産を売却し、売却益でローンを完済することが考えられます。
- 売却時には、売却益が残債よりも少ない場合、自己資金を使う必要があります。
- 不動産の売却には時間がかかることがあるため、計画的に進める必要があります。
金利上昇に対する適切な対処法は、個々の状況や投資目的に合わせて検討し、リスクを最小限に抑えることが重要です。
ただし、金利上昇は必ずしも悪い事ばかりではありません。先述の通り物価と連動して金利は上がっていく傾向にあるため、家賃の値上げも可能になる可能性があるからです。
金利を上回る家賃収入の増加が発生する物件も出てくる可能性があります。
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