利回り
利回りとは？
利回りとは不動産投資において支払った金額に対する利益の割合を表したものです。この利益を1年の単位で区切って分割して考えます。
不動産投資では物件を購入した費用に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合であるかを示したものであると言い換えられます。利回りは、物件の収益力を見る指標の一つですが、最も重要視される傾向が大きいです。
企業に例えるなら「利益率」に該当するので、重要視されるのは当然と言えば当然ですが、企業であれば「利益率」よりも「利益額」であったり、「キャッシュフロー」であったりと他にも指標があります。
なので、不動産投資をビジネス的な視点だけで見ると、一概に利回りだけを見て物件を購入すると失敗するケースもあるので注意しましょう。
利回りには、表面利回り、実質利回り、があります。なお、不動産広告や情報サイトに掲示されている利回りはほとんどが表面利回りを指します。
表面利回りと実質利回り
不動産投資における利回りは大きく分けて、表面利回り、実質利回りの2種類があります。
| 表面利回り (グロス利回り) | 購入した物件価格に対する1年間で得られる賃料収入の割合 |
|---|---|
| 実質利回り (ネット利回り、NOI利回り) | 賃料収入から物件価格の返済や年間の経費を差し引いた収益率 |
表面利回りとは、投資物件の購入価格に対して1年間で得られる賃料収入はどれくらいの割合になるかといった収益性を表す指標です。計算式は
表面利回り（％）＝年間収入÷購入金額×100
となります。ちょっとわかりづらいかもしれませんが、企業経営に例えると粗利益率に近い考え方になります。
粗利益率（％）＝年間粗利益÷売上高×100
になります。少し企業会計を分かっている人であれば「粗利益率」だけでその企業が優良かどうかを判断するのは早計とわかると思います。
粗利益から引かれる広告費や人件費等の「販管費」が考慮されていないからです。そこで粗利益から販管費を引いた「営業利益」に該当する指標が見てみたくなると思います。
それが「実質利回り」になります。
対して実質利回りは、購入の諸経費や年間の維持費などを差し引いた収益率となります。ネット利回りやNOI利回りとも呼ばれます。計算式は
実質利回り＝（年間収入―年間諸費用）÷（購入金額＋購入時の諸経費など）×100
となります。要は色々な経費を差し引いた利益です。
不動産投資では、物件取得時も運営時もさまざまな経費がかかるため、表面利回りだけを見て物件に飛びつくと、あとからこんなはずではなかった、となることもあります。
高利回りの物件は言ってしまったもん勝ちな側面がある
不動産投資物件のポータルサイトを見ると気づくと思いますが、現行が空き室であっても利回りが表記されており、高利回りなケースがあります。それは想定利回りと言われるもので仮に満室だった場合の利回りが表記されています。
つまり、「想定での利回り」を表記できるため、現状が空き室であっても満室になった場合には「〇〇％」ですと言えてしまう側面があります。そのため、やたら高利回りの物件であっても何か理由があるのではないかと勘繰るのが基本です。
一番多いケースは、物件の置かれている状況が悪すぎて物件自体が安くなっているケースです。
・誰も住めないような場所にある
・土地が安く物件を買う人が多いので賃貸需要が低い
・築年数が古くリフォームをしないと住めないから安い
・雨漏り等の瑕疵があるので安い
・違法建築や借地、再建築不可等の法令的な制約がある
等、さまざまな理由が考えられます。これらの理由で売却価格が低く、家賃収入が仮に満室で入った場合には利回りが「理論上は高くなる」というのがからくりです。
安く取得できても賃貸需要がなく家賃収入が見込めないのであればゴミを買うのと同じです。また、あちこち不具合が生じてトラブルのもととなったり、リフォーム費用が継続してかさんでしまったりするならば当初の高利回りは望めない、ということもあります。
購入時のリフォームで解決できるケースもある
これらの問題を解決するにあたり、一つの解決策が賃貸需要はあるエリアの問題物件を買ってリノベするという方法があります。いわゆるリノベーション投資と言います。
例えば、室内が古く使えない状況であっても安く物件を購入して、リノベーションを実施し、更に家賃を上げる事もできれば、利回りの高い物件をリノベーションの力で生み出す事ができます。
ただし、不動産投資家様にとってリフォームは悩ましい課題です。原状回復のような小さな管理工事だけではなく、物件購入時の外壁や内装のリフォームもどこに依頼すべきか悩むケースが多いです。
仲介で物件をつけてくれた不動産会社に工務店の紹介を依頼するケースも多いですが、当然、紹介料がそこには乗っているため少なくとも10％以上は相場よりも高くなります。
また、紹介してくれた工務店が必ずしも安い工事で工事をしてくれるとは限りません。
また、工務店といえども、小さな内装工事だけを請け負う工務店もあります。外壁工事や大規模なリノベ―ション工事の技術を持たない工務店も多くあります。
そのような状況になると不動産投資家様自身で工務店探しをしないといけなくなり、とても時間と手間がかかります。なおかつ、不動産投資に親身に理解してくれる工務店というのはほぼ皆無ではないかと思います。
そのため、リフォームやリノベーションを行えば利回りが上がりそうな物件があっても、相談相手もいなく、不動産会社が紹介してくれた工務店があったとしても見積に時間がかかったりと、結果として良い物件を買い逃がすケースもあります。
買い逃がすだけならまだしも、買った物件が思ったほどの利回りが取れないようなリフォーム費用が過剰にかかる物件だと最悪です。
投資物件を当社自社施工リノベーションで高利回り化
不動産投資物件は新築物件ではない限り、イメージ通りの内装や、管理状態の良い物件というのはあまりありません。手に入れるられる物件は何かしら事情があるケースが多いです。
近年、不動産会社が中古マンションの買取を行った後に、リノベーション工事を実施して物件を再生販売する事業が大きな市場規模に成長しています。
このような中古マンションの買取再販事業は、古い中古マンションをプロが目利きをして購入してプロのリフォーム業者がリノベーション工事を行う事で成立する不動産のプロの市場です。
当社はこの中古マンションの買取再販事業においても、不動産会社様向けに不動産仲介とリノベーション工事のサービスを提供しています。いわば不動産のプロを相手にした中古マンション再生を別事業として展開しています。
このプロ向けの中古マンションの再生ノウハウを不動産投資物件にも活かせないかと考えました。訳アリ物件であっても、リノベーションとセットで検討する事で高利回り物件に生まれ変わらせる事ができます。
不動産投資は将来の安定収益を追求する手段ですが、成功には賢い戦略が必要です。利回りが低い築浅物件を買うだけではいつまでも高利回りの不動産投資は実現できません。
我々は不動産投資家様向けに、リフォームサービスを提供する事で資産価値を引き上げ、利回りの向上を図ります。
プロ向けのリノベーションを提供する
我々の特長は、不動産会社向けに提供されているプロ仕様のリフォームを、一般の不動産投資様家にも提供することです。
これにより、プロの品質と専門知識を、ご自分の投資物件にインプットすることができます。不動産投資物件において一般顧客にウケるデザインというのは定番が決まっています。
多くの不動産会社向けのリフォームサービスを提供してきた当社だからこそわかるノウハウを提供する事でハズさないリノベ―ションを提供します。
自社施工で低コストで高品質なリノベーションを提供
当社は外部の工務店に丸投げすることなく、リノベーションの施工管理を全て自社で実施します。これにより、低コストで高品質なリフォームを提供することができます。
リノベーションの工程を正確に管理し、スケジュール通りに作業を進めます。また、自社で施工管理をする事でリフォームの細かいオーダーや相談にも柔軟に相談に乗る事ができます。
当社は一般的なリフォームサービスとは異なり、物件ごとに個別の戦略を立てます。物件の場所や間取や家賃に合わせて最適なリフォームプランを提供し、利回りを最大化させます。
不動産投資において、我々のリフォームサービスは利回りの向上を実現するためのツールとして考えています。不動産投資家様とビジョンを共有し、成功への道を開拓します。
投資物件仲介と併せてリノベーション費用を提示
当社にて不動産投資物件を仲介頂いたお客様には併せてリノベーション工事を実施した場合の御見積りと想定利回りを提示致します。
リノベーション工事は空室の占有区分だけではなく、外壁や共有部、エントランスの提案も致します。そのため、いちいち工務店探しをする必要が無く、またタイムレスに意思決定ができます。
なお投資物件自体の仲介は当社が不動産投資家様の希望エリアをお伺いし、周辺の不動産会社にローラー方式で物件を探す方式を採用しています。
この手法が最も効率的に市場に出ていない物件を探し出せる方法としてご提案しております。この際にエリア内の不動産会社から「とても人には貸せない状況の物件だから。」と言われる物件があります。
そういった物件こそが狙い目で、格安で購入する事ができ、且つリフォーム、リノベーション費用が予算内で収まれば高利回り物件に化けます。
特に賃貸中の物件であれば、中古マンションの買取を行っている不動産会社も手を出したがらないので、一旦賃貸中のまま購入してしまい、後から退去後にリノベーションを行うという手法も取る事ができます。
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RENOYA（リノヤ）は株式会社マイニングアーツが運営する不動産仲介とリノベーションをセットで提供するリノベーション投資サービスです。東京23区内の全不動産会社を対象に、物件情報を収集するローラー営業を掛け、最適な物件を探し出します。
この方法により優良物件を一定の確率で探し出す事はできますが、必ずしも全ての条件が揃う物件はありません。そこで、物件の室内、共有部、外観に課題がある場合は当社がリノベーション工事を行う事でバリューアップを図ります。
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リノベーション工事は外注業者への丸投げではなく、RENOYA（リノヤ）を運営する株式会社マイニングアーツが建設業許可を取得し、自社で施工管理をしています。つまり、リノベーション業者の単価で施工を提供する事ができるのです。
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