更新時期に注意する
更新時期に100％の入居者が引っ越しを検討する
賃貸物件において更新が2年に一度あります。更新料の支払いが必要になるため、そのタイミングで引っ越しを検討する入居者が多いです。
更新により引っ越しを検討するのはなぜか？解決策を検討する上でも入居者の思考プロセスをまず分析してみましょう。
入居者の更新における思考プロセス
賃貸物件の更新が2年ごとにある場合、入居者が引っ越しを検討する思考プロセスは以下のようになるでしょう。
- 更新通知の受け取り:
- 入居者は物件の更新通知を不動産管理会社や大家から受け取ります。通知には更新料金や新しい契約条件が記載されています。
- 現在の生活状況の評価:
- まずはじめに、入居者は現在の物件での生活状況を評価します。現在の住居が満足できるか、不便な点や改善が必要な点があるかを考えます。
- 契約条件の検討:
- 更新通知に含まれる新しい契約条件を検討します。更新料金の増額や、賃料の変動、新たな規約などがあるか確認します。
- 物件の比較検討:
- 入居者は現在の物件と比較対象となる他の物件を検討します。他の物件が同じエリアで同様の条件で提供されているかどうかを調査します。
- 引っ越しコストの見積もり:
- 引っ越しにかかる費用（引っ越し業者の料金、新しい物件への敷金や礼金、仲介手数料など）を見積もります。これらの費用が現在の物件の更新費用と比較してどれだけ差があるかを検討します。
- 将来の計画の考慮:
- 入居者は将来の計画も考慮します。転職や家族構成の変化、学校や職場へのアクセスなど、将来の生活にどのように影響するかを考えます。
- 決定と行動:
- 最終的に、これらのリサーチと現状を比較して入居者は更新するか、引っ越しを決定します。
現在の物件が満足できる条件で提供され、引っ越しコストや他の物件との比較で有利な場合は更新を選ぶことが多いです。一方で、新たな物件が魅力的で、引っ越しに伴うコストが許容範囲内であれば、引っ越しを決断することもあります。
更新に関する一番の解決策は更新を無くす事だが、
更新における退去を防ぐ一番の解決策は「更新自体を無くす事」です。そもそも、更新がなければ快適に暮らしている入居者にとっては引っ越しを検討する思考プロセスを発生させないからです。
ですが、オーナーからしてみると優良な入居者がいつまでも優良とは限りません。家賃滞納が始まったり、近所に迷惑をかけるような行為をし始める可能性もあるわけです。そのため、解約予告を出せなくなるリスクを考えると更新は残しておきたいカードでもあります。
そのため、更新自体はあるけども、優良入居者が引っ越しを考える要素を無くす取組を検討する必要があります。
更新費用を免除するだけでも効果あり
更新を維持しつつ、退去を防ぐ案として以下のような方法があります。
- 更新料の免除:
- 優良な入居者に対して、更新料を免除するという提案を検討しましょう。これは、入居者に対する感謝の意を表すだけでなく、彼らが物件にとどまる意欲を高める助けになります。ただし、事前に条件を契約にまとめておくことも重要です。
- 賃料の凍結または一時的な割引:
- 優良な入居者に対して、次回の契約期間中の賃料を現行の水準で凍結するか、一時的な割引を提供することを検討しましょう。これにより、入居者は将来の賃料上昇を心配せず、財政的な負担を軽減できます。
- 改善工事の提案:
- 入居者が快適に暮らせるように、物件の改善工事を提案しましょう。例えば、内装のアップデート、設備のアップグレード、エネルギー効率の向上などを通じて、入居者の生活品質を向上させることができます。
- 長期契約のオプション:
- 入居者に、長期の契約オプションを提供することを検討しましょう。例えば、通常の2年契約ではなく、3年または4年の契約を選択できるようにすることで、入居者が安心して長期間滞在できる環境を提供します。
- クレーム対応の強化:
- 日頃の入居者からのクレーム対応の強化をしましょう。入居者の要望や懸念に真摯に対応し、問題が発生した際には迅速に解決する姿勢を示します。信頼関係の構築と維持が、入居者を引き留める鍵です。
- 特典の提供:
- 優良な入居者に対して、特典を提供することで彼らを引き留めましょう。特典としては、無料の駐車スペース、家具の提供、定期的な清掃サービスなどが考えられます。
これらの提案を通じて、優良な入居者を物件に引き留め、長期的な安定的な収入を確保することができます。入居者との協力とコミュニケーションを大切にし、双方にとってメリットのある提案を検討しましょう。
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