サブリースをしない理由
不動産会社がサブリースをやりたがる理由
サブリースは、不動産オーナーにとって非常に魅力的な提案に感じる事があります。そのため、不動産会社としてはサブリースをセールスポイントに投資物件を売却するケースも多くあります。
サブリースとは
1. サブリースの仕組み
サブリースは、不動産オーナーが自身の賃貸物件をサブリース会社に一括で貸し出す仕組みです。通常、オーナーはサブリース契約に基づいて、サブリース会社に物件の使用権を提供し、代わりに定額の保証賃料を受け取ります。この契約により、オーナーは物件の管理や入居者募集、契約手続きなどの多くの負担から解放されます。
2. 保証賃料の特徴
保証賃料は、サブリース会社からオーナーに支払われる定期的な収益の一部です。一般的に、保証賃料は賃貸物件が満室の場合の家賃収入から一定の割合（80％から90％程度）で計算されます。これは、オーナーが本来得られるであろう家賃収入の一部分であり、サブリース会社がそのリスクを負担する代わりに支払われます。
3. リスクの軽減
サブリースの最大のメリットは、オーナーが空室や滞納などの入居者関連のリスクを負わないことです。不動産市場では、物件が空室状態になることや入居者からの家賃滞納が発生する可能性があるため、これらのリスクをサブリース会社が引き受けることで、安定した収益を確保できます。
4. 管理業務の代行
サブリース会社は、入居者募集、賃貸契約の締結、家賃回収、入居者対応など、物件の管理業務も代行しているケースが多いです。これにより、オーナーは日常的な物件管理に費やす時間や労力を大幅に削減できます。特に副業として不動産経営を行っているオーナーにとっては、負担の軽減が大きなメリットとなります。
5. 安定した副業収入
多くのオーナーは、サブリースを副業として活用しています。サブリース契約を通じて、オーナーは安定した収益を得ることができ、本業と両立させることが可能です。また、サブリース会社の専門知識と経験を利用することで、効果的な不動産経営を実現できます。
サブリースは、不動産オーナーにとって収益を最大化し、リスクを最小化する方法として提案されてきました。また、安定したキャッシュフローを確保するために、サブリース契約を検討するケースも多いです。
保証と引き換えに肝心の収益が大幅に減る
サブリース契約の最大の課題は8割～9割の家賃保証設定をされてしまう場合に、よほど利回りの高い物件ではない限り年間の賃料収入が大幅に毀損されてしまう事があげられます。
実際に賃料収入が継続的に入っても返済をしたらほとんど手残りがないのであれば、高額な融資を受けて不動産投資を行うメリットが見出せません。
また、サブリースをつけ続けないと賃料収入が安定確保できない物件や管理会社はそもそも、物件のポートフォリオを見直した方が良い可能性があります。
当然、そのような物件にサブリースをつけている不動産会社も空き室率が高いと経営が苦しくなります。そのため、サブリースは不動産会社側が苦しくなってきたらいつでも打ち切りができる契約内容になっているケースが多いです。
サブリース契約の課題
1. 借地借家法の適用
サブリース契約は、借地借家法の適用を受けるため、賃貸物件を提供するサブリース会社は、法律の下では一般の賃借人と同様に取り扱われます。借地借家法は、賃貸人（オーナー）に対して賃料の引き下げや契約解除の制約を課す法律です。つまり、借主であるサブリース会社（不動産会社）が強い立場になってしまうのです。これによりオーナーの立場が弱体化する可能性があります。
一方で、サブリース会社は法的リスクを負担する慎重な契約を締結しますが、オーナーは個人や小規模な事業者が多く、法的な知識や資源が不足している場合があり、契約内容の把握が難しいことがあります。
2. 保証賃料の減額
サブリース契約では、オーナーに対して定期的な保証賃料が支払われることが一般的ですが、この保証賃料は契約更改の際に引き下げられる可能性があります。
借地借家法に基づき、周囲の同種建物の賃料相場に合わせて賃料を調整できるため、オーナーは保証賃料の減額を受け入れる必要があるかもしれません。この点は、オーナーにとって収益の安定性に影響を及ぼす要因となります。
3. 解約の難しさ
サブリース契約をオーナーが解約する場合、借地借家法においては「正当事由」が必要です。正当事由とは、例えばオーナー自身や家族が居住する必要がある場合など、限られた条件に基づいて解約が認められることを意味します。
しかし、これらの条件を満たすことは難しく、サブリース契約の解約は一般的に困難です。一方で、サブリース会社からの解約は比較的容易であり、オーナーには一方的に契約が終了される可能性があります。
4. 入居者の選択権の喪失
サブリース契約において、入居者の募集や選定はサブリース会社の責任です。オーナーは入居者の選定に関与できず、サブリース会社が管理業務を代行します。
これにより、オーナーは入居者の品質や信用性に対する制御を喪失し、一般的な賃貸契約と異なり、入居者に対する情報開示や審査の機会を持つことができません。したがって、オーナーは入居者に対するリスクを抱える可能性があります。
5. サブリース会社の倒産
サブリース会社は民間企業であり、経営不振による倒産のリスクが存在します。サブリース契約において、サブリース会社はオーナーから賃料を受け取り、その一部を保証賃料としてオーナーに支払います。
しかし、サブリース会社が倒産すると、保証賃料の支払いが滞り、オーナーは収益の減少や入居者の管理を直接行う必要が生じます。このような状況に対処するためには、オーナーが十分な備えをすることが重要です。
結論：サブリースをおすすめしない
これらの課題を考慮すると、サブリースをつけての不動産売却はベストな選択ではないと当社は考えています。むしろ、入居付けが難しい物件はリノベーションを行う事で、リノベーション投資の力で空き室を改善する方が長期的な不動産投資家のメリットになると考えています。
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