防犯の弱点を解決する
防犯の弱点を解決する
定番はモニター付きインターホン
オートロックの無い物件において定番となる防犯アイテムはモニターホンの設置になるかと思います。少なくとも誰が外に居るのかわかるだけでも安心にはつながります。
製品としてはPanasonic製の商品が一番多く使われています。工事自体は電源線と通信線が必要になります。現状、ドアホン（電話タイプのインターホン）が付いていれば配線工事は無く交換ができます。
ただし、電気工事士の資格が必要になる工事になるので注意しましょう。また、電話タイプではなくただ音が鳴るだけのインターホンが現状付いている場合は電源線や通信線の配線工事も必要になります。
侵入警告や防犯カメラのダミーだけでも効果はある
管理が行き届いている古い分譲マンションや団地でよく使われている方法ですが、玄関入り口のポスト周辺やエントランス中央の真ん中にカラーコーンで掲示を置いています。
オートロックが無いため、「関係者以外立ち入り禁止」等の掲示があると、犯罪行為をしようと思う人以外は立ち入りをしません。
そのため、部外者を見かけたら即、警察に通報できます。また、そういった古い分譲マンションや団地には防犯カメラも掲示と一緒に取り付けてあります。
実際にはダミーの防犯カメラでもいいので、警備環境にあるという点だけでも部外者に知らしめるだけでも効果はあります。
また、居住者もカメラがあるとわかっていればゴミの不法投棄等もしなくなり、建物の管理コストも削減する事ができます。
低コストオートロックを検討してみる
ですが、ウォシュレットと同じくらい、ある環境で暮らしていたら、無いと困るものの一つがオートロックだと思います。一戸建てで生活していた人であれば必要をあまり感じないかもしれませんが、マンション暮らしの人にとってはあって当たり前と思うかもしれません。
特に一人暮らしの女性にとってはオートロックの有無が物件を決める要素になる事も多いです。オートロックの無い物件に後付けでオートロックをつけるのは非常にコストがかかります。エントランスドアの改修工事の費用や各世帯に設置する子機等も一般流通品ではないため、取り付ける機材自体が非常に高額です。
廉価な商品として携帯電話で開錠できるような商品も出来ています。ですが、まだまだコスト的に安いとは言えません。
また、IOTの進化により遠隔操作ができるアプリ連動の商品も出来ていますが、スマートロック同様にデバイスの動きが必ずしも安定しておらずトラブルも起きています。
このようなオートロックの世界はまだまだ進化の過程の中にある状況で、世帯数が6室程度の小規模の投資物件でより低コストにオートロックをつける方法がないか、できればメンテナンスもほとんど必要ないくらいに安定稼働できるようなものがベスト。
こういった条件を加味して施工した事例が一つありますのでご紹介します。
超低予算オートロック ＊Before
もともとが古いビルの一棟収益物件を一棟まるごとフルリフォームする案件でしたが、オートロックを何とかつけたいとの要望でした。
予算的にはドア自体の交換もできれば避けてほしかったのですが、オーナー様のご要望でドアをまず交換する事にしました。
ドアを交換するにあたり、ドアにまず自動で閉まる鍵をつける事でオートロックの第一ハードルをクリアします。
超低予算オートロック ＊After
結果的にはこのように設置しました。見覚えのある方も多いかもしれませんが、工事現場や駅の出入り口によくついている暗唱番号を入れないと回せないドアノブです。
正式名称はキーレックスと言います。
キーレックスをドアノブに設置し、入居者に解除番号を伝える事でエントランスに入る際には手動で暗証番号を入れて開錠してもらいます。
こちらの商品は実は電力を必要としていません。そのため停電になっても安心して運用できるというメリットがあります。また、建築現場等で使われているため非常に堅牢な製品です。
弱点①来客に番号を教えるか、開錠しに来ないといけない
このオートロックの弱点は通信での開錠が出来ない点にあります。そのため、来客が来た場合に暗証番号を伝えて開錠してもらうか、1階まで降りてきて開錠しないといけません。
その点がデメリットですが、解除番号を定期的に変更するなどしてセキュリティを担保する事はある程度は可能だと思います。
大きなメリットとしてはこちらの鍵がある事で外部からの侵入を勝手にしてくる人はほぼいないというメリットもあります。
弱点②外部と部屋との間で通信手段が必要
また、来客との応答をどのように実現するかという課題も残ります。この点は第一段階のテストとしてエントランスに各世帯に無線式モニターホンを設置して連絡をやり取りしてもらうという方法を考えました。このような製品です。
試しに1台をテストしてみましたが、建物内の場所により通信が難しい世帯がありました。恐らく鉄骨造やRC造の建物の場合、電波が届かないためだと思われます。また、電池式のためバッテリー寿命の課題もありました。
最終的に落ち着いた施工方法が有線で各世帯につなぐという方法でした。これであれば露出配線になる箇所のモールは多少目立ちますが、確実に通信と電源が届くため10年単位でほぼメンテナンスせずに使い続ける事ができます。
デメリットは当然ですが、通常であれば全世帯で1台あれば済むオートロック前のインターホンが全世帯分それぞれの部屋ごとにあるという状況になります。そのため、あまり世帯数が多いマンションでこの手法は現実的ではないかもしれません。
予算的にはキーレックスやモニターホン自体は比較的安価な商材です。また、施工費も各世帯へのモニターホンの配線は多少困難ですが、露出配線のモールカバー工法を許容すればそれほど複雑な配線隠しの工事も必要なくなります。
概算ですが、キーレックスやモニターホンの機材費用が約15万円程度で、施工費がざっくりですが、20万円程度。合計で35万円程度でできます。※ドアの交換費用は除く
引き算思考が重要
こういった事例をご紹介すると、「外部の人に暗証番号を教えるケースがあるから完全なセキュリティではない」とか、「見た目があまり良くない」等のネガティブなご意見もあるかもしれません。
ですが、例えば本格的なオートロックを500万円程度仮にかけて設置したとして、それがどのくらい利回りに好影響をするでしょうか？
例えば世帯数が20世帯、30世帯もあるマンションであればそれなりの投資対効果もあるかもしれません。それが、わずか6世帯足らずのマンションであれば費用回収の目途が立つかわからない投資をするよりも最低限の投資で様子を見てみるというのも戦略の一つです。
もし、仮にこの施工方法でオートロックが気に入らないという理由で入居付けがうまくいかなったり、退去が続くような場合があれば次に本格的なオートロックの導入を検討するという選択肢もあります。
全ての課題をクリアしようとすると予算がいくらあっても足りません。この場合では、最低限のセキュリティを確保するというミッションをまずクリアする「引き算思考」があってもいいと思います。
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