予算の目安を知っておく
結局いくらかかるのかを簡単に計算する方法
一般的なエンドユーザー向けの分譲住宅用のマンションリノベーションの費用相場は床面積当たりの単価で、15～20万円/㎡と言われています。
50㎡のマンションで単純計算すると、700～1,000万円がリノベーションの費用相場ということですね。
ちなみに中古マンション市場で多い60～90平米だと、費用相場は以下のように変化します。
- 60㎡ × 15～20万円/㎡ ＝ 900～1,200万円
- 80㎡ × 15～20万円/㎡ ＝ 1,200～1,600万円
- 90㎡ × 15～20万円/㎡ ＝ 1,350～1,800万円
ここでいうリノベーションとはフルスケルトンにして室内の全てを解体して完全にリノベーションをする工事を想定しています。
この場合に計算する簡単な方法がこの1㎡あたりの単価で概算を検討するという方法です。
実際は建物の状態や設備・建材のグレードによっても費用が変動しますが、マンションの床面積で大体の費用相場が分かるということです。
ただし、これはあくまで一般向けのリノベーション工事の費用なので、不動産投資家の方はこのような高額な金額で施工をしてはいけません。
これは一般の方が騙されているとかではなく、賃貸用の住宅設備や、不動産投資に慣れている工務店をうまく使ってコストを下げていく事が不動産投資家としてのスキルとして必要になると考えるからです。
リノベ投資は1㎡あたりいくらを目標にすべきか？
結論から言うと1㎡あたり10万円を上限にすべきだと考えます。ただし、この考え方の難しいのは狭い物件では予算が収まらないケースがあるという点です。
例えば15㎡のワンルームマンションが150万円でフルスケルトンに近い形でリノベーションできるかというと恐らく難しいです。
使う材料を工夫しても限界があります。なぜなら15㎡のワンルームでも70㎡の3LDKでも、水回りや住宅設備はどちらも一通り必要だからです。もちろん3点ユニットであったり、ミニキッチンであったりと仕様に差はありますが。それでも必要無いという状況にはなりませんん。
そのため、面積に対して広い方がリノベーションの場合費用対効果が出やすくなると言えます。また、家賃収入も面積が広い方が高額になるという利点もあります。
ただし、必ずしも1㎡10万円を掛けなくてもリノベーションできるケースも多数あります。例えば、壁位置や住宅設備位置もあまり変えないのであればフルスケルトンにする必要はありません。
ドアも交換する必要がなければ大工工事も減ります。そのように不要な工事を削減していけば1㎡あたり5万円程度で施工する事もあります。ただし、工事を減らすと古い物が室内に残りますので、その点は印象と長期的な修繕計画を加味して考えていく必要があります。
当社の場合は、物件をご紹介する段階でこの「どこまで工事をすべきか」について積極的にアドバイスをさせて頂いています。無駄な工事をすると利回りを下げる事につながりますので、その点は通常の工務店に依頼するよりも、投資家目線での提案が可能になります。
賃料を上げたいけど予算には制約がある
不動産投資家が古い戸建て物件をリノベーションし、賃貸に貸し出す場合、予算制約の中で見た目のデザインと安全で快適な居住環境を提供するバランスを取ることが鍵となります。
このプロセスは賃料収益を最大化し、投資の成功を確保するために非常に重要です。以下に、戸建て物件のリノベーション投資に置ける方針を整理します。
- 初期の評価と予算設定: 最初に、物件の現状を評価し、リノベーションにかかる予算を設定します。この段階で、外壁の塗装や内装のリノベーションに必要なコストを把握しましょう。予算制約がある場合、適切な予算を設定することは成功の鍵です。
- 賃貸市場の調査: 地域の賃貸市場を詳しく調査し、競合物件との競争力を理解します。賃貸市場の需要と傾向を把握し、賃料設定の目安を決定します。賃料を適切に設定することは、リノベーションプロジェクトの成功に不可欠です。
- 見た目のデザインの重要性: 物件の外観や内装のデザインは、入居者にとって重要な要素です。魅力的な外観や清潔感のある内装は、物件の価値を高め、入居者を引き付けるのに役立ちます。ただし、予算内でデザインを工夫しましょう。高コストのデザイン要素を取り入れずに、コスト効率の良いデザインを選ぶことも必要です。
- インフラ整備と安全性: 見た目のデザインだけでなく、居住者の安全と快適さも重要です。必要な場合、電気、水道、暖房、通信設備などのインフラ整備に投資しましょう。安全に生活できることは、入居者にとって大きな価値となります。また、法令に適合するように注意し、安全基準を満たすようにしましょう。
- プロのアドバイス: リノベーション投資において、プロのリノベーション業者のアドバイスを受けることは非常に有益です。彼らは予算を最適に活用し、見た目と機能をバランス良く組み合わせるアイデアを提供してくれます。
- 長期的な視野: リノベーションプ投資は中長期的な視野を持ちましょう。質の高いリノベーションは、将来のメンテナンスコストを削減し、物件の価値を維持するのに役立ちます。
最終的に、見た目のデザインと安全で快適な居住環境を提供するバランスを取ることは、不動産投資家にとって重要な課題です。予算内で最適なリノベーションを行い、競争力のある賃料を設定し、入居者の需要に応えることで、不動産投資プロジェクトを成功させることが可能です。
付加価値と耐久性と利便性に集中して投資をする
こちらの物件では外壁塗装をするべきか非常に悩む状態でした。確かにそのまま使える状況ではありましたが、もしかしたら外壁塗装をすると見た目の洗練さが一気に増すのではないかという期待がありました。
ものすごく古い戸建てというほどでもないため、外壁塗装をすると新築感が出てくるのではないかと期待したのです。また、新築時から外壁塗装を行っていないため、雨漏り防止や長期のメンテナンスの視点でもここでしっかり塗装をしておくほうが良いと判断しました。
室内の致命的な課題は脱衣所が無いという点です。古い物件に稀にありますが、脱衣所が無いファミリー物件を借りてもらえる可能性は極めて低いです。
そのため脱衣所を作るのが室内としては必須です。
また、1階の床が若干抜けている箇所があったため、そこの補強も必要です。床が抜けるのは湿気が原因か白アリが原因かで対処方法が変わりますが、ここは湿気が原因でした。
そのため、しっかりと湿気対策をしたうえで床を組みなおせば、長期での利用も問題い状態にすることができます。なお、白アリの場合は状況次第なので専門業者を交えてしっかり調べる必要があります。
原状回復になる可能性が高い箇所はなるべく安い材料で
外壁塗装と1階を中心としたある程度の規模の大工工事が発生します。そうなると予算が結構厳しくなってきます。そこで、比較的問題の少ない2階の工事はなるべくシンプルに仕上げます。
古い収納は改修しますが、床下地はしっかりしているため、残しつつ仕上げはフロアタイルで仕上げる事にしました。
フロアタイルであれば既存床に上張りするため低コストで仕上げる事が出来、且つ原状回復においても低コストで修繕ができます。
いずれにしてもファミリー物件は家族で4年くらい住まれるとフローリングは張替えが必要な状況になる事もすくなくありません。
そのため、長期的に張り替える頻度が高いのであればフロアタイルで低コストに仕上げておくメリットの方が高いと判断しました。
致命傷になる箇所はしっかり施工する
先程も説明した通り、1階の床下は完全に解体して原因を究明したうえでしっかりと施工をします。ここで手を抜くと数年後に再度傷みが発生するケースがあるからです。
リノベーションのメリットは見た目のデザインよりもこういった居住中では修理をしづらい箇所もしっかり修理できる点にあります。
水回りは配置を設計し直す
脱衣所が無い致命的な問題を解決するために水回りの配置を変えます。脱衣所、洗濯機置き場、洗面台の配置を変えて快適な生活ができるように弱点を克服させます。
コストを抑えるべき箇所は収納周り等の一部解体にとどめて工事箇所を削減させます。壁のボードの張替えを増やせば増やすほど、その後のパテ処理も大変になり、クロスの張替えコストもかさみます。削れる工程はなるべく削ってコストを削減していきます。
作り切ってしまえば長持ちする
一度リノベーションをやり切れば、基本的には20年単位で大きなメンテナンス工事は必要はりません。ある程度経年劣化をしている部屋や不人気部屋は思い切ってリノベーション投資をした方が結果的にはコスパがいいケースもあります。
ただし、室内側の内装材等は頻繁に交換するケースが多いため、ある程度の予算内でやりくりする姿勢も重要です。下の写真の床はフローリングではなくフロアタイルで仕上げています。張替えコストも安く非常にコスパが良い仕様になっています。
仕上げ材は低コストですが、床下の湿気を防ぐ処理と基礎の組み直しは徹底的にしっかりと行い、再度床の腐食が発生しないように仕上げています。
水回りは脱衣所を新たに作ったため、長期的な耐久性を最重要課題にしています。使いやすさはもちろん重要ですが、配管も含めて全て更新する事で長期的な利用に耐えるようにしています。
水回りの商材に関しては進化をしているため、最新設備を入れる事で入居者の満足度も高まり、特にファミリー層には長期での入居を促す大きな要因になる可能性もあります。
なぜなら、賃貸物件の場合はどうしても浴室やキッチンが少し古いケースが多いからです。賃貸で新しい水回りの設備に一度住んで慣れると、次に引っ越す際に同じようなグレードの物件がなかなか見つからないため、安易に引っ越しを決断しない可能性が高まるからです。
外壁に関しては思い切って塗装をしたことで外観の印象が変わりました。写真ではあまり変わり映えしない感じがしますが、現地で見ると新築感が少し出てバリューアップした印象になりました。
この年代くらいの物件ですと外壁塗装は非常に見た目に効果を発揮します。逆に昭和年代の物件であれば正直あまり意味もないケースも多いので、そこはコストを切り詰める方針に振るか、室内の問題のある部分を徹底的にリノベした方が費用対効果は良いかもしれません。
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