外壁リノベの力を知っておく
外壁の印象が悪い物件はチャンス物件
利回りや予算に合う物件が見つかっても外観があまり良くない物件はありませんか？そこで外壁塗装をうまく使う事で物件を新たなレベルに引き上げ、賃料アップや利回りの改善につながるケースがあります。
外壁塗装を戦略的に考えてみる
外壁は物件価値のファーストインプレッションを形成します。古びた、色あせた外壁は、物件の価値を低下させ、入居希望者の魅力を減少させる原因となります。一方、美しく手入れされた外壁は、プロフェッショナルな印象を与え、家賃のアップと高い入居率を実現するツールになります。
外壁塗装のメリット
- 賃料アップの可能性: 新しく美しい外壁は、賃料を引き上げる絶好の機会です。入居者は魅力的な外観に対して多少高い家賃を支払うことに価値を感じます。外壁塗装を通じて、家賃をアップするチャンスを逃さないように工夫が必要です。
- 利回りの向上: 外壁塗装により、物件の魅力が向上し、空き室率が低下します。これは、継続的な利回りの向上につながります。安定した収益を維持するためにも外壁塗装は効果的なツールになります。
- 長期的な投資: 外壁塗装は、物件の寿命を延ばし、維持費用を低減させます。定期的なメンテナンスを行うことで、将来的な大規模な修繕や交換を回避でき、資産価値を守ります。
- 店舗テナントの満足度: 外壁塗装は1階店舗等のテナントに対する配慮の一環としても重要です。美しい外観はテナントの満足度を高め、長期間の滞在を奨励します。満足度の高いテナントは、家賃支払いの信頼性が高い傾向があります。
- 競争力の維持: 周囲の物件と競争する際、外壁塗装は優位性を提供します。賃貸市場で目立つ存在となり、高い需要を維持しましょう。
外壁塗装のコストを下げるコツ
外壁塗装は専門知識と経験を要する作業です。通常の不動産会社ですと、工務店に丸投げをするケースが多いです。また、工務店も通常外壁塗装を行っていない工務店の場合は外壁塗装業者に丸投げをします。
当社はその多重構造によりコスト高を抑制するために、当社で外壁塗装の足場や職人を手配し、当社が施工管理をすることで外壁塗装のコストアップを抑制しています。
- シミュレーション: 既存外壁にシミュレーションツールを用いていくつかのパターンを作成して色や外観のバランスを検討します。
- テスト塗装: 物件の一部の区画にテスト塗装を実施して最終決定をします。なんとなくの印象で決めた色が良くない印象を与えるケースもあるので、この場で修正をします。
- スピード施工: 長期間の外壁塗装は退去者を増やすリスクがあります。また、入居者や周辺住民からのクレームにもつながりますので、長くても3週間以内で完工をするスケジュールを組みます。
具体的に外壁塗装により、物件価値を引き出せた事例を見てみましょう。
色は単色だけとは限らない ＊Before
外壁塗装を実施する場合によくあるケースは既存の色をベースに検討する事です。上記の物件の場合は「アイボリー」や「オフホワイト」をベースに検討する事が一般的です。
ですが、その場合、仕上がる物件も既存とあまり変わらない印象になります。変わらない印象の方が良い物件ももちろんありますが、既存の色合いと周辺の土地柄や求める物件のイメージとのバランス等も複合的に考えて検討します。
この物件の場所はタイルの色の印象がもともと悪い印象が無いなと感じました。そのため、単色で真っ白ではなくタイル部分は色を変える事にしました。
色は単色だけとは限らない ＊After
検討を重ねた結果、上記のようなタイル部分はブラックのアクセント色に思い切って塗装をしてみました。周辺環境にも違和感なく馴染みました。
白基調の単色外壁にするよりも物件の印象が残りやすい色になったかと思います。
コストは同じでも物件の価値を高める色もある ＊Before
外壁塗装はペンキの色により費用が大きく変わる事はありません。そのため同じ費用をかけるのであれば既存の色を無視して、物件の状況や、周辺環境も含めて多角的に検討していくべきです。
同じ費用をかけて塗装をしても、物件の価値を高める外壁塗装もあれば、物件の価値をほとんど上げない外壁塗装もあります。正直、ただのオーナーの自己満足に近い外壁塗装の方が多い印象があります。
色はデザインの重要な要素です。色により高級感や安心感を与える事もできます。余談ですが、こちらの物件の1階は物置だったのですが、現在では住所非公開の人気カフェが入っています。
周辺からもおしゃれ物件として認知されている物件に生まれかわりました。
共有部も塗装でイメージが変わる ＊Before
共有部も塗装でイメージが刷新されるため、現状がどれくらい変わるのかをイメージができると掘り出し物物件を見逃さなくなります。
このように玄関扉もボロボロの状況ですが、鉄扉であれば下地処理をすれば交換をしなくてもきれいに塗装をし直す事ができます。
共有部も塗装でイメージが変わる ＊After
このように下地処理をして塗装をし直しす事で玄関ドアや手すりも再生する事ができます。これをボロボロだからと言って交換してしまうとコストが高くかかります。
賃貸物件であれば、室内も共有部も塗装で逃げられる箇所は塗装で済ませてコストを削減するのが利回りを上げるコツです。
外壁塗装と一緒に共有部塗装も一緒に進めることができますので、このような物件が出てきた場合は是非、塗装をした場合の状況も加味して購入を検討した方がいいです。
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外壁塗装だけ依頼したい場合の最適解
既に物件を所有していて外壁塗装だけを検討している場合は、外壁塗装の専門サービスを利用する方が効率的なケースが多いです。何よりも外壁塗装は室内のリフォームやリノベーションと比較して概算見積が出しやすいというメリットがあります。
築年数や壁の素材、面積等がある程度わかれば概算の見積もりは比較的正確な金額が出せます。そのため外壁塗装は複数社からの相見積もりが取りやすいです。ただし、個別に色々な外壁塗装会社に相談するのは手間がかかりますし、断りづらい部分もあります。
そのため、一括で比較見積が取れるサービスをご紹介します。
サポートも優れているサービスで比較
外壁塗装無料比較サービス「リショップナビ外壁塗装」です。東証プライム上場企業「じげん」が展開するサービスです。
ご希望の外壁塗装工事内容からリフォームアドバイザーが最適な塗装会社を複数社ご紹介します。特徴としてこのリフォームアドバイザーが間に入ってアドバイスしてくれる点が他社とは異なります。
全国各地の優良な外壁塗装会社4,000社と提携しており、その取引数の多さから、お客様に価格面はもちろん、安心や信頼といった部分でもメリットを感じて頂けます。
複数社相見積もりをとることで自身にとって適正な会社を見つけ出すことができます。塗装会社によって施工スケジュールや使用材料も異なるため、その点も、大手企業から地域の優良会社までまとめて比較できますので、工事内容によっては数十万円以上節約出来る場合もあります。
屋根・外壁塗装の工事では、ある程度、金額相場が決まっています。相場が分かっていないと、悪徳業者などに騙されてしまう場合があるため、この、リショップナビ外壁塗装を使って複数社の無料見積もりを取得し投資物件の想定工事金額を知ることができます。
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