区分マンションの不動産投資ローンの現状（2023年後半）
不動産投資ローンの現状
積極融資姿勢ではない状況は続いているが・・・。
2017年前後から相続税の税制改正により不動産投資が過熱化し不動産投資ローンの件数も右肩上がりに増えました。その後、かぼちゃの馬車事件やTATERU等の不動産投資に絡む不正融資により、金融庁から各金融機関への引き締めが入りました。その流れもあり不動産投資への融資実行額は減少し、融資審査も厳しくなっています。
上記の流れから、2018年頃から個人投資家が不動産投資に絡む融資を受けることが難しくなったといわれており、2023年においても引き続き同じ状況が続いています。
しかし金融機関も利息を稼がないといけない立場であり、不動産と並ぶ大口融資先である通常の企業融資が昨今はコロナ渦中のゼロゼロ融資の焦げ付き等で貸し渋り傾向にあります。結果として、最近では、企業融資も減少傾向になってしまうことから、金融機関は改めて収益不動産を有望な融資先と見ており、以前に比べると、やや融資に前向きになっている傾向があります。
区分の不動産投資ローンの現状
担保物件の有無や個人の年収属性によって異なりますが、アパートやマンションの一棟収益に比べて、区分マンション投資物件の方がローン審査が通りやすい傾向にあります。
金融機関の本音として単価の高い一棟収益のローン付けをしたい本音があるとは思いますが、先述の金融庁の引き締めもあり、積極的な姿勢は見せづらいようです。
結果として、これまで一棟物件で稼ぎ出していた融資残高で、区分マンション投資への融資を積極的に行うようになったところもあるようです。
そのため、自己資金額や属性、物件評価によっては、区分マンションのローン審査を有利に進められる可能性も出てきています。
ローン審査に有利な区分マンションとは？
区分マンションの中でも、ローン審査に有利に働く物件には特徴があります。
東京23区内の物件
一般的に不動産投資ローンは、好立地にある区分マンションほど融資が出やすいです。
銀行によっては規定として首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市に限定しているケースもあります。また、東京23区内の物件であれば対象としている金融機関も多いため、複数の金融機関に打診する事もできます。
また、最寄り駅が複数路線が乗り入れる大規模な駅であることや、駅近であるなどのポイントも重要です。賃貸需要が高いと判断されれば、入居付けもしやすく原資となる家賃収入が確保しやすいため、ローン審査や融資条件に有利に働く可能性があるでしょう。
築浅物件＝耐用年数に余裕のある物件
建物には耐用年数があります。木造住宅の耐用年数は22年、RC造の場合は47年となっています。郊外の団地等では築年数が50年を超える物件も出てきましたが、実際に現地を見るとそれほどひどい劣化が進んでいません。
正直RC造に関しては100年くらい耐用年数があるのではないかと感じるくらいです。ですが、こればかりは法律で決めている事なのでそのルールに沿って検討をする必要があります。残りの耐用年数が短いほど、銀行からは資産価値が少なく見積もられてしまいます。
ローン審査においては、より耐用年数が長い物件、すなわち築浅物件の方が審査に通りやすい傾向があります。物件の資産価値がまだまだ続くと判断されるからです。
さらに耐用年数が長ければ長いほど、より長い融資期間をとることができます。そのため、月々のローン返済の負担額を軽くすることができます。
また、現実的には金融庁の調査では80％近い金融機関が3分の1以上の案件で融資期間を法定耐用年数以内に設定していると回答しています。つまり、長期のローンを引く場合は耐用年数が経過しすぎている物件では難しい傾向があり、毎月の返済額が大きくなってしまいます。
不動産投資にローンは必須
ローンを利用して区分マンション投資を始める一番のメリットは自己資本だけでは実現できない、資本の力を借りたレバレッジ効果が期待できる点にあります。
1件目の融資が通れば、その実績を基に2件目の審査も通りやすくなる傾向があります。一つ流れを作れると継続して、2件目、3件目と投資規模を拡大することが可能です。レバレッジ効果を利用して、収益を増加させることが期待できるでしょう。
一棟収益物件とは異なり、区分マンション投資は複数の立地に複数の物件を複数所有することもできます。そのため、災害リスクや周辺の都市開発の状況を見て空室リスクを分散させることもできます。
不動産投資ローン審査の注意点
区分マンション投資に限らず、不動産投資でローンを借り入れる際は、その他の借り入れ状況に注意が必要です。
不動産投資ローンでは、物件の担保価値だけでなく、個人の年収や職種等の属性も審査対象となります。カードローンなど他社の借り入れが多い、すでに住宅ローンを組んでいるなどの状況がある場合、その分を差し引いて借入額が決まるケースがあります。
他社からの借り入れがある場合は、自己資金を多く用意することで融資希望額を減らすなど、対策が必要になります。
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