訳アリ物件ローラー作戦・投資物件開拓
不動産会社が特定地区の不動産会社に総当たり営業
不動産投資物件を探すにあたり一番効率的な方法はターゲットにするエリアの全ての不動産会社に営業を掛ける事です。確かに、不動産自体は一般の方が所有されているので、登記簿を一つずつ調べれば所有者を調べる事はできます。
ですが、所有者が必ずしも所有している不動産を売りたいわけではないので、仮に登記簿を調べて連絡先が分かったとしても、個別に一般の方にアプローチを取り続ける事は効率的ではありません。そのため、不動産会社が既に売主から相談を受けている物件を探しに行く方が効率的に物件を探し出す事ができます。
不動産投資家の方が気になるのは、私たち不動産会社が問い合わせをして、他の不動産会社が良い物件を紹介してくれるのか？という疑問だと思います。これは正直、不動産投資物件を預かっている不動産会社のスタンス次第なところがあります。物件を自社で囲い込みたい不動産会社からの紹介は正直難しいです。
ですが、例えば少人数で経営をされていて販売まで手が回らなかったり、自社で広告を出す予算が無かったり、急いで買主を探さないといけない物件を預かっていたり・・・。そういった理由があって仲介手数料が両手を取れなくても物件を売りたいと考えている不動産会社も多くいます。
このような理由から、不動産投資物件の開拓には特定のエリアに絞って不動産会社への直接アプローチを推奨して取り組んでいます。
このようなローラー営業は特定の地域に焦点を当てた営業戦略の一形態として他の職種では昔からある方法です。このアプローチにはさまざまなメリットがあります。
1. 地域密着とコミュニティの構築
ローラー営業は、特定の地域に焦点を当てるため、地域の不動産会社と密接に関わる機会を提供します。顔見知りとしてコミュニティに受け入れられることで、信頼性を高め、長期的な顧客関係を築くことができます。不動産会社間で一度顔見知りになると良い物件を継続的に紹介してくれるようになります。
2. ターゲット市場の特定
ローラー営業では、特定の地域に集中するため、ターゲット市場を特定しやすくなります。単身向け物件が多いのか、ファミリー向け物件が多いのか等、地域の人口統計データや消費者行動を分析し、最も適した顧客セグメントを特定することができます。これにより、営業活動やマーケティング戦略を効果的に調整し、営業効果を向上させることが可能です。
3. 顧客獲得の容易さ
ローラー営業は、地域において知名度を高める効果的な手段です。地域の不動産会社は、自分たちの地域で積極的に営業活動を行う企業やサービスに関心を持ちやすく、取引のきっかけが生まれやすいです。また、地域での口コミや評判が信頼性を高め、新規顧客の獲得を支援します。
4. 競合他社との差別化
特定の地域に焦点を当てることで、競合他社との差別化が容易になります。地域を絞った不動産投資物件の開拓営業を提供することで、市場での営業力の強みを築くことができます。また、地域における専門知識やリレーションを持つことで、競争力を高めることができます。
5. 顧客サポートと信頼性の向上
地域密着型のローラー営業は、顧客サポートと信頼性向上に役立ちます。地域の不動産会社は、売却時にコミュニケーションを取る機会が増えますので、将来的な賃貸客付けや物件の売却時にも応援を依頼しやすくなります。また、リピートして良い物件を紹介してくれる可能性が高まります。
6. 効果的な市場調査
ローラー営業を行うことで、市場調査が容易になります。地域の不動産会社との対話を通じて、不動産投資市場のトレンドや変化、地域の賃貸入居者の好みをリアルタイムで把握できます。これにより、リノベーション投資の良いアイデアが浮かび、競争力を維持できます。
7. リアルタイムのフィードバック
ローラー営業を行うことで、リアルタイムで地域の不動産会社からのフィードバックを受ける機会が増えます。地域の不動産会社の意見や要望を直接収集し、不動産投資戦略の改善に活かすことができます
訳あり物件に絞って検討するケース
こちらでは、不動産投資物件を開拓するにあたり、訳アリ物件に絞る方法を提案します。訳アリ物件とは、例えば相続で室内に残置物がありリフォームされていない状況の物件や、室内がひどく汚れていて明らかにリフォームが必要な物件等です。
こういった物件は一般客向けに提示する事が難しく不動産会社向けに卸売りがされているケースが多いです。ただし、空室ではなく賃貸中の物件の場合は不動産会社もあまり買いたがりません。不動産会社は一年以内の短期売買の買取再販事業を主体にしている会社が多いからです。
そのため、例えば、相続した投資物件が賃貸中で3か月後に契約更新で退去するので手放したい、長期間住んでいた入居者が半年後に退去する予定で、その際に次の入居者が住めるようにするためのリフォーム代が払えないから手放したい等といった、訳アリ物件は狙い目になります。
こういった物件は一般顧客も不動産会社も室内状況が悪かったり、賃貸中等で手が出せない物件になるため、競合が少ないのです。また、こういった物件の仲介を預かっている不動産会社もなかなか買主が見つからずに困っているケースが多いです。
こういった物件に絞って丁寧にヒアリングをしながら物件を探し出す必要があります。鉄道路線や地区ではなく訳アリ物件に絞るメリットは希望の投資物件に絞った物件探しが可能になる点です。鉄道路線の特定駅に絞る場合は、その駅周辺の物件、地区を対象にする場合は当然その地区内が対象になります。
ですが、例えば「利回り5％以上の区分、予算3,000万、築年数は20年以内、ただし室内の状況は問わず」に絞る場合は、家賃相場が先に限定されますので、想定されうる地域はその家賃相場が得られる物件のあるエリア全般が対象になります。
これは一棟収益の場合と同じ考えになります。
したがって、鉄道沿線や特定地区よりも広い範囲で調べていく必要があります。当然、地域が離れる可能性があります。東京都の土地統計データによると板橋区に近い賃料を取るエリアは、荒川区、江東区、練馬区、北区あたりになります。
荒川区 2,049円/㎡
江東区 1,976円/㎡
板橋区 1,936円/㎡
練馬区 1,913円/㎡
北区 1,889円/㎡
区分であれば地区をある程度絞ってアプローチが効率的
当然ですが、エリアが広くなるためアプローチする不動産会社の数も増えます。ですが、一棟収益の場合と異なり、区分マンションであれば、そこまで複数区に渡って営業を掛けなくても物件は出てきます。
ただし、訳あり物件ですので、リノベーションで不動産投資家様が求めている利回り物件にできる可能性があるか否かの条件も入ります。そのままの状態で希望利回りの物件があればいいですが、現実的にはなかなかピタッとはまる物件は出てきません。
多少問題がる物件であっても、例えば室内設備を全て更新したら、家賃が上がらないか等も出てきた物件を元に検討していく必要があります。ちなみに、ここで板橋区だけに不動産会社を絞った場合でも合計582社あります。
街中には隠れている不動産会社がたくさんある
板橋区の中だけでも相当な数の不動産会社があります。
これは鉄道沿線駅に絞った場合も同様ですが、一般的に知られている不動産会社は駅前にある賃貸物件を主に扱う不動産会社のイメージではないでしょうか。窓ガラスに物件情報のチラシがたくさん貼ってあるお店です。
ですが、不動産会社というのは宅建業免許を持っている会社を指しますので、宅建業免許所有企業であれば駅前の不動産会社だけではなく、マンションの一室で経営している不動産会社や、建設会社等が兼業で経営している不動産会社もあります。
そのような街中にある隠れた不動産会社も含めて全てにアタックする必要があります。ですが駅前にある不動産会社と違って、隠れた不動産会社というのは実は一般のお客様をターゲットにしていない不動産会社が結構あります。
不動産会社間での取引しかしない会社であったり、法人向けの物件を主に扱う会社等です。こういった会社は一般の人が直接電話を掛けて問い合わせても相手にしてくれなかったりします。そのため、我々のような不動産会社が問い合わせをした方が効率的に物件情報をヒアリングできます。
不動産投資家が自分で開拓するのは手間がかかり、リスクもある理由
何より、不動産会社に582回も電話を掛ける事自体がとても手間です。また、実際に物件を紹介されてもそれが良い物件なのか否かの判断も付きづらいケースがあります。取引条件や土地の状況や所有者の状況等も含めて判断が必要なケースも多いです。
特にリノベーション投資においてはリノベーションをすることによりどれくらい利回りが上がるかの検証も必要となります。そこに関してはリフォームの知識も必要になります。不動産とリノベーションを含めてトータルで物件の価値を判断するスキルが必要になります。
まず、沿線を絞りローラー作戦で不動産会社に営業を掛ける。上がってきた物件に対して正確なジャッジをして不動産投資家様にご紹介する。この一連のプロセスを当社が代行して提供します。
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RENOYA（リノヤ）は株式会社マイニングアーツが運営する不動産仲介とリノベーションをセットで提供するリノベーション投資サービスです。東京23区内の全不動産会社を対象に、物件情報を収集するローラー営業を掛け、最適な物件を探し出します。
この方法により優良物件を一定の確率で探し出す事はできますが、必ずしも全ての条件が揃う物件はありません。そこで、物件の室内、共有部、外観に課題がある場合は当社がリノベーション工事を行う事でバリューアップを図ります。
ここで、不動産仲介会社とリノベーション業者が別業者に別れると、不動産投資家にとっては思った仕様で仕上がらなかったり、予算が合わないといったデメリットが生まれやすくなります。その点をRENOYA（リノヤ）が全て一貫して対応する事で連携の無駄をなくします。
リノベーション工事は外注業者への丸投げではなく、RENOYA（リノヤ）を運営する株式会社マイニングアーツが建設業許可を取得し、自社で施工管理をしています。つまり、リノベーション業者の単価で施工を提供する事ができるのです。
リノベーション投資は一般的には「室内のリノベーション」のイメージがあります。ですが、一棟収益物件に関しては室内だけではなく、外壁、エントランス、共有部もリノベーション対象として考えていく必要があります。
室内はベーシックに仕上げて、エントランス改修にコストをかけて単発のコスト負担のみで家賃を値上げするという戦略も取れます。こういった相談も総合的にできるのが、リノベーション施工も含めて自社で実施しているRENOYA(リノヤ)の強みでもあります。
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築年数や壁の素材、面積等がある程度わかれば概算の見積もりは比較的正確な金額が出せます。そのため外壁塗装は複数社からの相見積もりが取りやすいです。ただし、個別に色々な外壁塗装会社に相談するのは手間がかかりますし、断りづらい部分もあります。
そのため、一括で比較見積が取れるサービスをご紹介します。
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外壁塗装無料比較サービス「リショップナビ外壁塗装」です。東証プライム上場企業「じげん」が展開するサービスです。
ご希望の外壁塗装工事内容からリフォームアドバイザーが最適な塗装会社を複数社ご紹介します。特徴としてこのリフォームアドバイザーが間に入ってアドバイスしてくれる点が他社とは異なります。
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複数社相見積もりをとることで自身にとって適正な会社を見つけ出すことができます。塗装会社によって施工スケジュールや使用材料も異なるため、その点も、大手企業から地域の優良会社までまとめて比較できますので、工事内容によっては数十万円以上節約出来る場合もあります。
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