よくいただくご質問

A：メールまたはお電話にてご相談を頂き、当社が投資物件の開拓営業をかけるエリアを決めさせていただきます。また、求める物件の条件に関してもご相談の段階でヒアリングをさせて頂きます。

A：もちろんお断り頂く事は可能です。また、お断りに際して費用も掛かりません。お客様からお断り頂いた後に、当社に登録している他の投資家様にご紹介させていただき、短期間に物件が売れてしまうケースが多いので問題はございません。そのため、当社よりしつこく営業も致しません。

A：地域特性にもよりますが、おおよそ200社程度にアプローチを掛けます。それ以上の場合はエリアがズレた物件が多く出てくるケースが多いため、対象になる物件が見つからない時にご相談をさせて頂き範囲拡大を検討します。

A：正規手数料を頂いております。基本的には物元様と別れる片手仲介になる点と、物件開拓のコストとリフォーム費用の積算のコストもかかかるため、正規手数料にてお願いしております。

A：提携金融機関を含めて協力させていただきます。ただし、お客様の属性によっては難しいケースもございますのでご了承下さい。また、お客様の既存金融機関やご希望の金融機関があればそちらへのアプローチも当社が代行致します。

A：はい。対応しております。一棟収益が基本的にはリスク分散としてはおすすめしていますが、東京23区の場合は区分や戸建てにおいても物件の値上がりによる含み益を得られるケースが多いため、投資物件として保有されているお客様も多くいます。

A：はい。対応しております。大規模なビルは対応しておりませんが、中小規模のビルは対応しております。特にビルリノベーションというサービスを提供しており、外観やエントランスも含めた改修計画を作成し、一棟まるごとの再生も可能です。

A：板橋区を例にした場合ですと、「板橋区の大山」といった地名単位でのエリアを特定エリアと言っています。もう少し範囲を広げたい場合は沿線単位でのエリア「東武東上線の下板橋～常盤台まで」といった範囲を指します。

A：はい。ご紹介可能です。実際に当社がこの手法でアプローチするにあたり、別エリアの良い物件をご紹介頂く事も多いので、その際はエリア外物件としてご提案をさせて頂いております。もちろんお断り頂く事も可能です。

A：市場にある物件次第なので、新しい物件もあれば古い物件もございます。ただし、一般的に他の人が手を出しづらい状況の物件の方が当社でリノベーション工事ができるため、高利回り物件に生まれ変わらせる事が出来る可能性が高いです。

A：基本的に当社で物件仲介をして頂いたお客様の既存所有物件、または、当社管理物件のリノベーションの御相談を優先的にに対応しておりますが、状況により御受けできるケースもありますので、一度ご相談頂ければと思います。

A：はい、リフォームローンを別途組んで頂くケースが多いです。物件の購入融資と一緒に組んでいただけるケースもありますが、別の金融機関に打診するケースもございます。物件購入時の金融機関とも相談しながら進めさせていただきます。なお、融資申し込み時にリフォームの費用の明細等が必要となるため、当社にてリフォーム関係の書類作成も代行しております。

A：物件の状況により異なりますが、目安が無いと判断しづらいかと思いますので概算をお伝えします。ざっくりの目安ですが、単身の1K物件の場合に完全にフルスケルトンにして作り直すと350万円前後かかります、1LDK物件の場合は同じく450万円～500万円前後かかります。2LDK以上のファミリー物件の場合は600万円～700万円前後かかります。ただし、これはあくまでフルスケルトンにする場合の金額ですので、これが部屋の間取りは活かしてリノベーションできそうであれば費用は大幅に下がります。工事の規模感によりますが、3割～5割前後は費用がさがります。このように物件の状況により幅があります。MAXでも家賃収入の2年以上は費用を掛けないようにすることを推奨しています。この点からもある程度家賃収入が取れる東京23区内の物件を推奨している理由となります。

A：一般的に不動産会社がリフォームのご依頼を受ける場合は、〇〇工務店といった工事会社に工事を丸投げする形になります。当社の場合はその〇〇工務店の機能を社内に持ちます。まず、当社は東京都知事の建設業許可を有しています。また、社内に施工管理技士や電気工事士といった有資格者もいます。さらに社員には職人社員もおります。そういった中で当社にて設計と施工管理を行います。全ての工事を自社の職人で行うわけではありませんが、外注の職人さんもほぼ当社の案件のみを施工しているいわゆる「常用職人」という形態をとります。

ここまで社内でやり切っている理由は不動産投資というのはやはりリフォームとワンセットになる部分が多いからです。古い物件のメンテナンスや付加価値を上げる業務を外部に持たせずに内製化する事でお客様のニーズに細かく対応して、コストも下げて対応できると考えています。

A：はい、基本的にそのままの状況で投資物件を仲介するケースはあまりありません。状況が非常に良い物件や居住中の物件に関してはそのままの状況でお引渡ししますが、基本的には不動産投資物件の仲介に際して、リノベーションのプランもご提示させていただきます。

A：はい、工事のお断りは可能です。物件仲介のみでも承っております。ただし、リノベーション工事のご提案資料や設計資料を他の工務店様にお渡し頂くのは避けて頂くようにお願いしております。その設計資料を基に発生したトラブル等は当社は一切責任を負えないためご協力をお願いしております。また、想定した利回りに到達しないといったご相談を他社リノベーション工事を行った後にご相談頂いても当社ではご相談に応じようが無いので、ご了承ください。

A：基本的には当社が提案した一般的なデザインを基にご検討頂く事をおすすめしています。理由としては当社には多くの不動産投資家の方からの情報が毎月集まります。それは一般の不動産投資家様から、プロの不動産会社様まで幅広く集まります。そういった事例を基に最適なデザインや仕様を推奨しているためあまりハズレがありません。自分好みのデザインを取り入れたいというケースは大抵の場合が過剰投資であったり、ピントがずれているケースが多いです。また、大家さん関連の書籍で扱っているような事例もあまりおすすめしていません。そういった書籍はセミナー集客や不動産投資物件仲介会社の集客目的の自費出版であるケースも多く、実際に入居者様にウケている情報とは限りません。当社はあくまで「一次情報である現場」の最新情報を基にデザイン提案をしております。

A：はい。対応しております。特に古い物件の仲介をご案内する場合に雨漏りが屋上防水切れが起因しているケースがあります。そういった場合は屋上防水の再施工によりかなりの確率で防ぐ事ができます。そういった、表面的には目に付かない部分の提案もさせて頂きます。

A：可能です。基本的には東京23区内の物件であればご相談可能です。

A：投資物件の開拓営業と同様に地域の不動産仲介会社に積極的にリーシング営業を掛けます。まず満室にする事が投資物件の場合は一番重要だと考えています。管理自体のサービスレベルでの差別化も重要ですが、まず空き室を埋める事を第一に考えています。

A：一般的な管理会社のサービスと同様のサービスを全て提供しています。家賃回収、未収督促、クレーム対応窓口、共有部清掃、契約更新、等のサービスになります。

A：はい、オーナー様との連絡のやり取りや書類のやり取りに専用アプリをご用意しております。

A：基本的には管理も継続してご依頼いただけるようにお願いしております。ただし、オーナー様ごとに管理会社の窓口を増やしたくないといったご要望もあるため、その点は柔軟にご相談に応じております。リーシングのサポートをできなくなるため、空き室期間の長期化におけるご相談に乗りづらいといったデメリットもございますので、その点も加味してご判断頂いております。

A：基本的にはお断りをしております。当社管理物件のお客様のみへの提供サービスとさせて頂いております。