2023.11.28

暗い部屋を明るくする技術

renoya@

明るい部屋にはメリットがある

不動産投資において、物件の魅力を高め、収益を向上させるために重要な要素の一つは、部屋の明るさです。

明るく開放的な空間は、入居者や賃貸借人にとって魅力的で、人気のある物件となります。しかし、古い物件や暗い部屋の場合、その魅力を引き立てるためにリノベーションが必要です。

明るさを取り入れるためのリノベーションは、多くの利点をもたらします。まず第一に、明るく広々とした部屋は、居住空間の品質を向上させ、入居者に快適な生活環境を提供します。

これにより、賃貸借人や購入希望者の関心を引き、物件への需要を高めることができます。明るい部屋は、住みやすさや居心地の良さを感じさせ、賃貸料や物件の価値を高める要因となります。

さらに、リノベーションによって明るさを取り入れることで、物件の利回りを向上させることも可能です。明るく魅力的な部屋は、賃貸料を引き上げる際の交渉材料として利用できるため、収益性を向上させることができます。

また、部屋に明るさがあることで、属性の悪い入居者が集まりづらい傾向もあります。その結果、長期での入居者が増え、物件の評価もあがり、将来的に売却する際にも利益を最大化するのに役立ちます。

入居者や賃貸借人の需要を高め、物件の価値を向上させるには明るさを重要視し、それを実現するためのリノベーションを検討することが不可欠です。

具体的に明るさを取り入れるアプローチとはどういったものか？

明るさを取り入れるために不動産物件をリノベーションする際に考慮すべきいくつかのプランやアイデアがあります。以下は、明るい空間を実現するための一般的なアプローチです。

照明の改善:
- 間接照明やLEDライトを活用して、部屋全体に均一な明かりを提供します。
- 主にダウンライトを使用して、部屋の暗い部分が出来ないように照明を再配置します。
窓採光の利用:
- 窓の位置を考慮してなるべく自然光を室内に取り入れる間取り設計にします。
- 特に両脇に窓の無い部屋の場合、バルコニー側の採光を最大限室内に注ぎ込まれるように引戸の間仕切りを選択するケースが多いです。
ガラスブロックや室内窓の導入:
- ガラスブロックを壁の一部に使用することで、室内に光を注ぎこませます。
- 室内窓を設置して、廊下やリビング側の採光を取り込む事もあります。
- いずれの方法も窓無し部屋の採光対策としてよく使われます。
壁や天井の色と素材:
- 壁や天井をに明るい色の壁紙を使用して、部屋全体の明るさを増加させます。
- 光を反射する色彩を選び、部屋内の光の拡散をサポートします。
開放的な間取り:
- 間取りを見直して、極力壁を取り払ってオープンな空間を作成します。これにより、光の移動が容易になります。

これらのアイデアを組み合わせて、不動産物件をリノベーションすることで、明るく魅力的な空間を実現できます。

また、明るさを高めるだけでなく、エネルギー効率を向上させるために、省エネ照明や断熱材の改善など、持続可能性にも配慮することが重要です。

明るい空間は入居者や賃貸借人にとって魅力的で、不動産投資の成功に大きく寄与します。

ただ、現実に物件を目にするとどうしていいかわからない

実際に築古の物件を見に行って、この物件をリノベーションして不動産投資物件として再生させるか否かという判断は難しいと思います。

例えば今回のケースでは解体前の状況はこのような感じです。

新築時から築年数で30年以上ほとんど手を入れていません。直近数年は人が住んでいなかった部屋です。

この状況からリノベーションして不動産投資をするか否かを判断するのは勇気がいります。半分勘で、このくらいのリフォーム費用だろうと思っていると痛い目に合うから要注意です。

ちなみにこの物件は非常に特殊でして、マンションの規約でベランダに洗濯物が干せません。そのため、屋上に洗濯物を干すか、洗濯乾燥機を使うか、浴室乾燥機を使うかのいずれかになります。

ただ、洗濯乾燥機も、浴室乾燥機も乾かす能力がちょっと物足りないので戸建てで設置する専用乾燥機の「かんた君」を設置しています。こういった諸条件も見つつ、話しは戻りますが、明るさ対策も検討していく必要があります。

暗い部屋の物件を見る際、何から始めるべきかわからないという気持ちはよくわかります。そのため、リノベーション工事業者に協力してもらいつつ課題解決を図る方がいいです。

専門知識と経験: リノベーション工事業者は、建築やデザインの専門知識と豊富な経験を持っています。彼らは暗い部屋を明るく魅力的な空間に変身させるためのベストプラクティスを知っており、成功事例を豊富に持っています。そのため、彼らの専門知識を活用することで、最適な結果を得る確率が高まります。
効率的なプランニング: リノベーション工事業者は、プロジェクトを効率的に計画し、スケジュール通りに進行させる能力を持っています。彼らは適切なリソースを調達し、作業を調整し、予算内でプロジェクトを完了させるための戦略を立てます。これにより、不必要な遅れや追加コストを最小限に抑えることができます。
予算管理: リノベーション工事業者は、予算を管理し、コストをコントロールするためのツールとテクニックを熟知しています。彼らは予算内で最良の結果を実現する方法を見つけ、予想外の支出を回避するお手伝いをします。
質の保証: リノベーション工事業者は、品質と安全性に対する高い基準を持っています。彼らは適切な材料を選定し、施工作業を適切に管理することで、高品質な仕上がりを保証します。これは将来のメンテナンスコストを削減し、物件の価値を維持するのに役立ちます。

総合的に言えば、リノベーション工事業者の協力は、暗い部屋の物件を成功させ、その魅力と価値を向上させるために不可欠です。

彼らの専門知識とプロジェクト管理能力を利用して、ストレスを軽減し、最良の結果を得ることができます。投資物件の成功に向けて、リノベーション工事業者と連携することは賢明な選択です。

ただし、投資なので予算も考えないといけない

こちらの物件は、築年数も古いためフルスケルトンにして施工する事にしました。壁や床を剥がすだけではなく、下地材も含めて全て解体をします。当然ですが、予算も多くかかってきますので、家賃収入でどれくらいの期間で回収可能かも計算をしないといけません。

リノベーション投資においては、リノベーション予算と賃貸利回りの両方を考える必要があります。そして、この点を的確に加味して相談できるリノベーション業者は希少です。

予算に対する適切な配慮は、不動産投資の成功にとって非常に重要です。リノベーション工事にかかる費用を正確に見積もり、その費用を収益を上げるためにどれだけ効果的に運用できるかを計算することは、投資家にとって大きな影響を与えます。

リノベーション業者が予算に敏感であり、コスト管理に秀でている場合、余分な出費を最小限に抑えつつ、物件の価値を高めるプランを策定できるでしょう。

また、利回りを最大化するために、リノベーション工事の効果的な設計と実行が必要です。リノベーション業者が不動産投資の観点から物件を評価し、どの改修が賃貸料や物件の価値向上に寄与するかを理解している場合、投資の収益性を向上させる可能性が高まります。

したがって、不動産投資物件のリノベーションにおいては、予算と利回りを同等に重要視し、それらを最適に統合するために専門的なアドバイスとサポートを受けることが必要です。

予算と利回りの両面を考慮に入れたリノベーションプランを提供できるリノベーション業者との協力は、不動産投資の成功に向けた賢明なステップです。」

光を最大限取り込む設計に変更

フルスケルトンにしたこちらの物件は、採光窓がベランダ側にしかありません。この窓の光を分断する壁を取り払い3間引きの引き戸に変えます。

そうすることでリビングが明るくなります。キッチンを壁向けにするとキッチン周りが暗くなるため、キッチンは対面式にしてリビングの光がキッチンの手元に降り注ぐようにします。

室内のダウンライトの数も増やす事で、照明による採光も多く取り込みます。最近ではLED一体型のダウンライトが主流で、電球切れの心配もなく、電気効率も良いです。

そのため、電気代や電球交換コストをあまり気にしなくて済むので、ダウンライトを多数入れる物件が増えています。

また、窓無しの部屋ができてしまうため、そこは室内窓を設置しました。室内窓からの採光を部屋に取り込む事で暗さの弱点を無くします。

室内窓は大きいサイズを入れるケースは少ないのですが、この物件に関しては採光が少ないという点もあり大き目の室内窓にしています。

このように暗い部屋をリノベーションして明るい部屋にする事で、入居者が満足して長期的に暮らしてくれる部屋にします。

また、将来的に売却したい場合でも、ここまでのリノベーションをやり切っていればこの先10年くらいは比較的新しい間取りとして売り出す事が出来るメリットもあります。

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