2023.11.27

古いけど広いはチャンス

renoya@

ファミリー物件は長期入居の傾向がある

不動産投資において、区分投資であっても、専有面積が大きく広い部屋を提供することは高い利回りを得るために有利な要素になります。

多くの家族向け: 広い部屋は、大家族や子供の多い家族に適しています。このような家族は部屋数が多く、広い空間を必要とし、大きな家に住みたいと考えることが多いです。広い部屋を提供することで、この需要層にアピールできます。
転校の回避: 子供の多い家族は、子供たちの学校や友達との関係を考慮して頻繁な引っ越しを避ける傾向があります。広い部屋を提供することで、家族が快適に生活し、転校を避ける動機になります。これにより、長期的な入居者を獲得しやすくなります。
高額な家賃の設定: 広い部屋は一般的に高額な家賃を設定できます。大きな部屋を提供することで、家賃を高く設定し、高い利回りを実現できる可能性があります。需要が高い場合、家賃を引き上げる余地があります。
高い家賃収入: 広い部屋を提供することで、1つの部屋あたりの家賃収入が高くなります。このため、複数の部屋を借り手に提供することで、総家賃収入を増やすことができ、利回りを向上させます。

総括すると、広い部屋を提供することは、多くの家族向けにアピールし、長期的な入居者を獲得しやすく、高額な家賃を設定し、高い利回りを実現するための有力な戦略と言えます。部屋の広さは、不動産投資において収益性を向上させるために重要な要素の一つです。

築年数が浅いマンションで広い専有面積の部屋は少ない

東京都内で占有面積90㎡を超える広いマンションは、築年数が浅い物件はあまりありません。しかし、築年数が比較的経過している古いマンションをリノベーションすれば、面積の割に坪単価が安く、高利回りの不動産物件に生まれ変わらせることができます。

古いマンションをリノベーションすることには多くの利点があります。まず、築年数が経過しているため、比較的低価格で購入することができます。

その後、リノベーション工事を行い、新しさと快適さを提供します。これにより、広い部屋を高品質な住空間に変身させ、賃料を適正な水準で設定できます。

さらに、古いマンションの魅力はその立地にあります。都心部や交通の便が良い場所に位置することが多く、住環境が整っています。このような立地のマンションをリノベーションすることで、高い需要を見込むことができ、空室率を低く抑えることが可能です。

ただ、現実に物件を目にするとどうしていいかわからない

築年数が経過しているとはいえ、団地のような築40年超えになると不動産投資家個人の知識や経験では手に負えないケースが多いです。古い物件を購入するかどうかの判断は慎重に行う必要があります。

目的を明確にする: まず、その物件を購入する目的を明確にしましょう。賃貸物件として利用するのか、リノベーションして売却するのか、自己居住用として利用するのか、目的に応じて評価基準が異なります。
予算の設定: 購入にあたっての予算を設定しましょう。物件価格だけでなく、リノベーションや修繕に必要な予算も考慮しましょう。予算が明確でないと、後で財政的な困難に直面する可能性があります。
物件の調査: 物件の状態を詳しく調査しましょう。建物の構造、設備、劣化具合、修繕が必要な箇所などを確認します。建物の検査を専門家に依頼することを検討することも重要です。
立地の評価: 物件の立地は非常に重要です。交通アクセス、学校、ショップ、公共施設など周辺環境を確認し、将来の入居者や購入者の需要を考慮しましょう。
リノベーションのポテンシャル: リノベーションが可能であるかどうかを評価しましょう。古い物件をリノベーションして価値を高めることができるかどうかが重要です。
収益性の評価: 賃貸物件として利用する場合、賃料収入と経費（管理費、修繕費、税金など）を詳細に計算し、収益性を評価しましょう。
将来の計画: 購入後の将来の計画を立てましょう。物件をどのように運用するか、長期的なビジョンを考慮しましょう。
専門家の助言: リノベーション専門業者に相談するのは施工上の失敗を防ぐうえで非常に有益です。購入してからうまくリノベーションできないというリスクだけは避けなければなりません。

古い物件を購入する際は、感情に左右されずに冷静に判断し、将来の利益を最大化するための計画を立てることが鍵です。

例えばこの物件は室内はこのような状況で、相続して放置されていた部屋です。広さは90㎡以上ありますが、室内は一度もリフォームをされていません。

室内で使えそうな設備も無いので、フルスケルトン前提で考えないといけません。そのため、解体した後にどのような設備配置が出来るかも含めて多角的に考える必要があります。

フルスケルトンにして一から作り直す

このような状況の物件は基本的には一度フルスケルトンに解体をして作り直す方が、長期的なメンテナンスも考えるとメリットが大きいです。

壁や床を剥がすだけではなく、下地材も含めて全て解体をします。

ここまで解体すると床下の配管も見えてきますので、これらの配管も全て撤去して新しくします。目に付かないところも含めて全て刷新できるのがフルスケルトンのメリットでしす。

今後の20年を考えて作り直す

キッチンの配置や壁の配置、部屋の間取り等は最新の新築間取りを参考に考えます。例えば2023年時点において、2000年代のマンションを見てもそれほど古さは感じません。

今時点の一番新しいデザインにしておけば今後20年間もそれほど使い勝手は悪くならずに済むことができます。

特に占有面積の広い部屋ではリビングと隣り合わせの洋室を3枚引戸にして、広いリビングとしても使えるようにするのが現在の主流です。

こちらの物件でも同じように、リビングの隣の洋室は3枚引きにして開放できるようにしています。

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