2023.11.25

変わった間取りとクロスの色

renoya@

物価高と不動産投資

この記事の初稿を書いている時点の2023年11月25日のニュースで、「家庭で消費するモノやサービスの値動きをみる10月の全国の消費者物価指数は去年より2.9%上昇」とあり、前年よりも2.9％も物価が上がるってまだまだインフレ傾向が続く印象です。

当然、不動産の世界も割を食っていて、新築物件に関しては材料高で採算が合わなくなってきてます。新築マンションも同様の傾向があります。そうなるとプロの不動産屋さんは中古物件をリノベーションするビジネスに進出してきます。

リノベーションの方がまだ新築物件に比べて材料が少なくて済み、且つ、物件自体が安い傾向にあるので総額での費用が抑えられつつ、購入層も高い新築を避けて中古物件を購入する方針にシフトしているからです。

最近では、中古マンションもほとんどがリノベーションされて販売されているので、専有部内は新築と変わらないグレードか、下手したら新築以上のグレードのマンションもあったりします。そういった点から中古へのシフトが加速しています。

そうなると、一般の不動産投資家の方が中古物件を投資物件として買うのはなかなかハードルが高くなってきます。プロの不動産屋さんがかたっぱしから買って行ってしまうので。そのため、多少手が出しづらい物件をリノベーションのプロと組んで買っていくという方針に切り替えていくのも戦略としてはありかもしれません。

今回の物件は変形間取りのリノベーション物件のレポートです。

こちらの物件は少し変形で天井も低く使いづらい間取りでした。築年数が経過していますが、外観はレンガ調で雰囲気があり、室内がある程度うまくリノベができれば賃貸客付けや売却もできそうな雰囲気の物件です。

ただし、一般の人がどこから手を付けるべきかは悩むと思います。何せ暗くて天井も低い状況を見たら「これは無理かな」と躊躇してしまうかもしれません。このケースではフルスケルトンにして専有部を新築同様にリノベーションをするのがおすすめです。

それにより、利回りと将来の再販価値で採算が合うかをシミュレーションする事で、誰も手を出さない物件を掘り出し物物件に生まれ変わらせます。

使いづらい間取りの物件に投資するか否か。

室内を全て解体する、フルスケルトンリノベーションには多くの利点があります。費用面も考慮しつつ進める必要がありますが、変形間取り等の既存間取りに制約が多い場合は効果を生み出します。

完全なカスタマイズ: フルスケルトンリノベーションは、建物内部を完全に解体するため、新しい間取りやデザインを自由にカスタマイズできます。これにより、理想的な住環境を実現できます。部屋の配置やサイズ、キッチンやバスルームの設備、収納スペースなどを自分の好みに合わせて設計できます。
最新設備の導入: フルスケルトンリノベーションを行う際には、新しい設備を導入できます。新しい給排水管、電気配線、断熱材などを組み込むことで、快適で省エネルギーな住環境を実現できます。
建物の耐久性向上: フルスケルトンリノベーションにおいて、建物の構造や基盤を点検し、必要に応じて補強できます。これにより、建物の耐久性と安全性が向上し、長寿命を確保できます。地震対策や防火対策を施すことも可能です。
再販価値の向上: フルスケルトンリノベーションにより、物件の再販価値が大幅に向上します。新しい内装や現代的な設備は、将来の販売時に有利な要因となり、投資のリターンを高めます。
市場競争力: フルスケルトンリノベーションは、賃貸市場や不動産市場で競争力を高めます。魅力的なデザインや設備を提供することで、テナントや購入希望者からの関心を引き、空室率の低減と利回りの向上が期待できます。
将来のメンテナンスの軽減: 新しい設備や構造を導入することで、将来のメンテナンスが簡素化されます。部品や材料が新しいため、故障や修繕の必要性が低減し、資産の長寿命が確保されます。
デザインの一貫性: フルスケルトンリノベーションを行うことで、建物内部のデザインが一貫性を持ちます。部屋間の調和や統一感が生まれ、魅力的な空間を創出します。

フルスケルトンリノベーションは、カスタマイズ性、品質向上、エネルギー効率の向上、再販価値の増加など多くのメリットがあり、投資物件を魅力的にする方法の一つです。計画的なアプローチと専門的なアドバイスを受けながら、プロジェクトを進めることで、これらのメリットを最大限に活用できます。

実際に物件を見ても判断がしづらいケースが多い。

ある程度の建築知識やリフォーム知識があれば、物件を見て「こうリノベーションすればいい」と判断できますが、一般的には難しいケースが多いかもしれません。

例えばこの写真を見てどのような部屋にできるかイメージできるでしょうか。キッチンや間取りをどれくらい配置を変えて、どれくらい見栄えよくなるかイメージできるでしょうか。

なんとなく、クロスを張り替えたり、キッチンをそのまま交換するくらいはイメージできるかもしれませんが、それ以上のクリエイティブはなかなか思いつかないのが現実だと思います。

更にこの物件を買いますか？投資しますか？と言われたらほとんどの人が難しいと回答すると思います。

フルスケルトンにすると印象が変わる

使いづらい間取りも全てフルスケルトンにすると、一から間取りをつくりやすくなります。また、天井の高さが低い理由が一部の梁に天井の高さを揃えていたのが原因だったりと、新たな間取りにする場合の改善案も思い付き安くなります。

何よりこの状態ですと、断熱工事や給排水管やガス管の交換工事もしやすくなるので、長期的なこの先30年近くは大きな工事が必要なくなるくらいに完全に室内を新しくすることができます。

ほぼ新築同様に作り変えるため、カスタマイズ性、品質向上、エネルギー効率の向上、将来の価値向上など多くの利点があります。ただし、適切なプランニングと資金調達が必要です。プロのアドバイスを受けながら、プロジェクトを計画し実行することが成功の鍵です。

天井はギリギリまで高さを出す

仕上げの写真のキッチンの手前にある梁が躯体梁で壊せません。このレベルに天井を揃えると天井が低くなるので、天井はギリギリまで上げます。

躯体梁はアクセントクロスを外周全体に回して、デザインの一部として取り込みます。

施工中で暗い写真になっていますが、キッチン側から見るとこんな感じです。対面キッチンでしっかりリビングが見渡せるのと、正面の窓からの採光が入るので真っ暗な印象はなくなりました。

キッチンも対面にすることで使いやすくなります。給排水管も全て更新をしています。

原状回復費用を抑えるためにライトグレーのクロスに

室内のクロスは白を選ぶケースが多いですが、このようなライトグレーのクロスであれば室内も暗くならずに、且つ汚れが目立たないというメリットがあります。

高級感も生まれるので長期的なメンテナンスとデザイン性も兼ねておすすめです。

リノベーション投資はプロと相談した方が良い

まだ、施工途中ですが、ここまで仕上がるのであれば買ってもいいかなと思うかもしれません。ですが、最初の状態だけ見ると判断が難しいと思います。

プロのリノベーション業者とプロの不動産投資の仲介業者とのセットで取り組まないとやはり、こういった物件へのチャレンジは難しいのかなとも感じています。

プロの不動産屋さんでも、本当に難しい物件を買ってしまい、リノベーションをやってもどうにも売れない物件も中にはあります。それくらい判断が難しいです。

なので、「この物件は良い」「リノベすれば化ける」とある程度評価がもらえる物件で検討をすることをおすすめします。

【PR】投資物件仲介＋リノベ

ここで不動産投資の勉強や、不動産投資物件探し、不動産投資物件リノベーション、不動産管理等のおすすめのサービスをご紹介します。RENOYA(リノヤ)以外のおすすめサービスもしっかり御紹介します。

※当記事はPRを含みます。

RENOYA(リノヤ)不動産投資物件仲介＋リノベーションサービス

RENOYA（リノヤ）は株式会社マイニングアーツが運営する不動産仲介とリノベーションをセットで提供するリノベーション投資サービスです。東京23区内の全不動産会社を対象に、物件情報を収集するローラー営業を掛け、最適な物件を探し出します。

この方法により優良物件を一定の確率で探し出す事はできますが、必ずしも全ての条件が揃う物件はありません。そこで、物件の室内、共有部、外観に課題がある場合は当社がリノベーション工事を行う事でバリューアップを図ります。

ここで、不動産仲介会社とリノベーション業者が別業者に別れると、不動産投資家にとっては思った仕様で仕上がらなかったり、予算が合わないといったデメリットが生まれやすくなります。その点をRENOYA（リノヤ）が全て一貫して対応する事で連携の無駄をなくします。

リノベーション工事は外注業者への丸投げではなく、RENOYA（リノヤ）を運営する株式会社マイニングアーツが建設業許可を取得し、自社で施工管理をしています。つまり、リノベーション業者の単価で施工を提供する事ができるのです。

リノベーション投資は一般的には「室内のリノベーション」のイメージがあります。ですが、一棟収益物件に関しては室内だけではなく、外壁、エントランス、共有部もリノベーション対象として考えていく必要があります。

室内はベーシックに仕上げて、エントランス改修にコストをかけて単発のコスト負担のみで家賃を値上げするという戦略も取れます。こういった相談も総合的にできるのが、リノベーション施工も含めて自社で実施しているRENOYA(リノヤ)の強みでもあります。

RENOYA(リノヤ)への物件紹介会員登録、お問い合わせはこちらからできます。

RENOYA(リノヤ)の登録・ご相談はこちら

【PR】不動産投資の勉強

※当記事はPRを含みます。

動画で学ぶ不動産投資【無料】

不動産投資を初めてやる人は基礎的な知識から一通り学ぶ必要があります。不動産投資はあくまでビジネスとして行うべきものなので、経営者になるのと同じ感覚で学ぶ姿勢が必要だと考えています。

そこで書籍等のテキストベースで学ぶのも効果はありますが、どうしても理解に時間がかかってしまいます。そこで一通りの不動産投資における理論を学べるのがこちらの動画です。なんと、無料で不動産投資における基礎的な理論を専門の講師が教えてくれます。

動画で学べるので理解が深まる

J.P.Returnsが現在、動画で学ぶ投資セミナーを実施中です。特に不動産投資の中心になる、マンション投資のノウハウを伝授してくれます。マンションのオーナーになって家賃収入を得る「不動産投資」を中心に説明してくれます。不動産のリスク管理も詳細に説明をしてくれますので、書籍で一から学ぶよりも理解が早まります。

無料でプロの講義を受けられる

無料ですので、初めての方や慎重派の方でもお気軽にご覧いただけます。書籍を買ったり、有料のセミナーに参加する前に、まずは試してみてはいかがでしょうか。

【PR】AIを活用した不動産投資

※当記事はPRを含みます。

AIを活用し、投資価値の高い物件を厳選してご提案

不動産投資の世界もAIを活用した物件探しやアプリを活用した不動産管理サービスが増えてきました。

中でも設立5年で上場し、売上200億円を達成した不動産業界で大きな注目を集めるベンチャー企業「株式会社GA technologies」が運営する「RENOSYの不動産投資」は注目を集めています。

AIを活用した物件探しから、物件の資産運用状況をアプリで確認できるなど、不動産テック領域のリーディングカンパニーとして注目を集めています。給料に次ぐ第二の収入源で作る資産1億円をテーマにサービス構築をしています。

運営元が上場企業なので安心

設立5年で上場し、売上200億円を達成した不動産業界で大きな注目を集めるベンチャー企業「株式会社GA technologies」が運営する「RENOSYの不動産投資」です。

基本的なサービス内容としては下記の動画がわかりやすいです。

【不動産投資の勉強動画】
https://www.youtube.com/embed/H33LUlx9bXU

【テレビCM「RENOSYの不動産投資」】 https://www.youtube.com/embed/Wz8s2AuPdFE

◆RENOSYが選ばれている3つの理由◆

1：AIを活用し、投資価値の高い物件を厳選してご提案 RENOSYは、AIを活用した独自のアルゴリズムで物件を効率的に評価。投資価値の高い物件のみを提案します

2：充実の賃貸管理サービスで、あなたは家賃を受け取るだけ賃貸管理サービスは入居率99.3%（2020年4月時点）、安心して管理をすべてお任せください。入居者募集からクレーム対応まですべて代行いたします。

3：アプリ「OWNR by RENOSY」でスマートに資産管理購入した物件の情報、入居者の情報、契約書類、キャッシュフローなど、このアプリを入れればいつでも手元で確認できます。

ご興味のある方はまずは、資料請求をしてみると良いかもしれません。今なら実際に資料請求後に面談をするとAmazonギフト券50,000円分をもらるキャンペーンも実施中です。

【PR】新築の不動産投資

※当記事はPRを含みます。

新築物件での投資にこだわりたい方は

不動産投資において、築古物件をリノベーションして高利回りで運用するリノベーション投資ではなく最初から、新築物件での投資をして長期で保有されることを検討される方も多いと思います。

特に東京23区内の駅徒歩10分圏内においては、一棟収益物件自体が探すのが困難なため、土地から探して新築を建てた方が不動産投資としては負けない物件を作り出せる可能性があります。ここでは、その土地から探して不動産投資をサポートしてくれるサービスを紹介します。

土地探しから提案してくれるトータルソリューション

東証プライム上場（証券コード1435）の株式会社Robot Home。不動産投資のプロに個別で相談ができるプログラムをご紹介します。

「不動産投資って儲かるの？」「どんな物件を購入すればいいの？」
「節税になるってほんと？」「リスクについてもちゃんと知りたい」など。
1対1でゆっくりと学んでいただける相談会を開催しています。

◆不動産投資会社「Robot Home」とは？
(1)土地探し〜施工〜入居者探し、その先までトータルサポートをしてくれます。「不動産を購入してからが、投資のスタート」と考えています。土地探し・施工・入居者探しだけではなく、
オーナー様の人生を通した投資プランも相談いただける体制を整えています。

(2)物件の管理や入居者募集もサポート。管理戸数は2022年9月末時点で『2万6000戸』を突破しています。入居者募集サイトも自社で開発しており、より多くの人にオーナー様の物件をアピールすることで高い入居率をキープしています。

(3)時代に合わせたスマホで操作できる不動産経営ができます。「Robot Home」で建てられるIoTアパートでは、入居者がスマホで家電を操作したり、外出中の来客対応ができたりします。
オーナー様は、専用アプリで毎月の収支確認や物件ごとの状況をすぐにチェックでき、スムーズな賃貸経営が可能となっています

《公式サイト》
　https://corp.robothome.jp

《当社運営の不動産投資総合メディアサイト【income club】》
　https://income-club.jp

◆1対1での、WEB相談会キャンペーン◆
不動産投資に関する疑問の解決やご自身の資産運営に関するアドバイス、税金対策についてなど、どんなことでもじっくり相談に乗ってもらえるので、まずはWeb相談会に応募してみてはいかがでしょうか。

【PR】外壁塗装の比較

※当記事はPRを含みます。

外壁塗装だけ依頼したい場合の最適解

既に物件を所有していて外壁塗装だけを検討している場合は、外壁塗装の専門サービスを利用する方が効率的なケースが多いです。何よりも外壁塗装は室内のリフォームやリノベーションと比較して概算見積が出しやすいというメリットがあります。

築年数や壁の素材、面積等がある程度わかれば概算の見積もりは比較的正確な金額が出せます。そのため外壁塗装は複数社からの相見積もりが取りやすいです。ただし、個別に色々な外壁塗装会社に相談するのは手間がかかりますし、断りづらい部分もあります。

そのため、一括で比較見積が取れるサービスをご紹介します。

サポートも優れているサービスで比較

外壁塗装無料比較サービス「リショップナビ外壁塗装」です。東証プライム上場企業「じげん」が展開するサービスです。

ご希望の外壁塗装工事内容からリフォームアドバイザーが最適な塗装会社を複数社ご紹介します。特徴としてこのリフォームアドバイザーが間に入ってアドバイスしてくれる点が他社とは異なります。

全国各地の優良な外壁塗装会社4,000社と提携しており、その取引数の多さから、お客様に価格面はもちろん、安心や信頼といった部分でもメリットを感じて頂けます。

複数社相見積もりをとることで自身にとって適正な会社を見つけ出すことができます。塗装会社によって施工スケジュールや使用材料も異なるため、その点も、大手企業から地域の優良会社までまとめて比較できますので、工事内容によっては数十万円以上節約出来る場合もあります。

屋根・外壁塗装の工事では、ある程度、金額相場が決まっています。相場が分かっていないと、悪徳業者などに騙されてしまう場合があるため、この、リショップナビ外壁塗装を使って複数社の無料見積もりを取得し投資物件の想定工事金額を知ることができます。

【リショップナビ外壁塗装】オススメのポイント
■不安・悩みを解決！リフォームアドバイザーへ無料相談可能。
■金額の不安を解決！適正価格の見積もりのみご提出。
■塗装会社選びの不安を解決！審査を通過した優良加盟店のみご紹介。
■リショップナビ安心保証で万が一の場合も安心！※適用には条件がございます。
■ご成約金額に応じて、最大30,000円分のAmazonギフトカードがもらえます。