2023.11.23

全部壊さずに再生させるリノベーション投資

renoya@

築年数はそれほど古くないが魅せたい

築年数がそれほど古くない物件をリノベーションして不動産投資を行う際には、リスク管理と利回り最大化が重要です。以下に、これらの要因を考慮した投資のコツを説明します。

リスクの評価と管理:
a. 建物の状態の確認: 物件の築年数が新しい場合でも、建物の状態を詳しく調査しましょう。経年劣化や潜在的な問題があるかもしれません。建物の構造、屋根、電気、配管などの設備を検査して、修繕や交換が必要な部分を特定します。

b. 地域の市場調査: 物件が所在する地域の不動産市場を詳しく調査し、需要と供給のバランス、賃料の平均値、競合物件などを把握します。市場の動向を予測し、将来の賃料収益を見積もりましょう。

c. 金利と融資条件: 利回りを最大化するために、金利と融資条件に注意を払います。低金利の時期に融資を受けることで、運用コストを低減できるかもしれません。金利の変動に注意を払い、リスクを管理しましょう。

d. 空室リスクの評価: 築年数が新しい物件でも、空室リスクが存在します。地域の需要を考慮し、空室リスクを最小限に抑えるための戦略を検討します。入居者のプロファイルを理解し、需要の特性を把握しましょう。

e. 保険の検討: 不動産投資物件には火災保険を中心に適切な保険が必要です。建物や賃貸収益の損害に備える保険を検討し、リスクを軽減します。
リノベーション戦略:
a. 価値を高めるリノベーション: 新しい物件でも、内装や設備のアップグレードによって賃貸価値を高めることができます。新しいデザイン、エネルギー効率の向上、キッチンやバスルームのリノベーションなど、入居者に魅力的な要素を提供しましょう。
b. コスト効率のリノベーション: リノベーション費用をコントロールし、予算内で最大の価値を実現するために、工事プロジェクトを計画的に進めます。無駄な費用を削減し、利回りを向上させるために、リノベーションプランを検討しましょう。
c. 入居者志向の改善: リノベーションにおいて、テナントの要望に焦点を当てましょう。収納スペースの最適化、セキュリティ対策の強化、高速インターネット接続など、テナントにとって価値のある特徴を追加します。今回のケースではキッチンを対面にする事にフォーカスしました。
リタイアメントプラン: 不動産投資は長期的な視野が重要です。リタイアメントプランを策定し、不動産収益を将来の経済的な安定に結びつけましょう。資産の増加、借入金の削減、収益の再投資など、出口戦略も加味して考えていきます。
プロのアドバイス: 不動産投資は複雑で専門知識が必要です。プロの不動産投資アドバイザーとリノベーションの専門家と協力し、投資戦略を策定しましょう。彼らは市場知識やリノベーションの最適な答えを一緒に考えてくれます。
リスクの多角化: 1つの物件に依存せず、複数の物件を所有することで、リスクを多角化しましょう。異なる地域や物件タイプへの投資を検討することで、ポートフォリオ全体のリスクを分散できます。

築年数が新しい物件をリノベーションして不動産投資を行う際には、リスク評価、効果的なリノベーション戦略、長期的な計画の確立が不可欠です。投資家は慎重な調査と計画を行い、市場との調和を図り、資産の価値を最大化し、リスクを最小限に抑えることが成功への鍵となります。

さてこの物件をどうするか考えていきましょう。

こちらの物件は築年数はまだ20年程度という、リノベーション投資の世界ではまだまだ新しい部類の物件です。

長期にわたって丁寧に使ってくれていたため、室内状況はそれほど悪くなく、投資家によってはタイルカーペットを剥がしてフロアタイルにする程度のリフォームを選択するかと思います。

ただし、ここである程度リノベーションをやり切ってしまえば、これから20年近くは平均以上の賃料で貸し出せる可能性を感じました。

逆にここでリノベーションをやり切らないと、20年近くそこそこの家賃で貸す程度で、それほど長い期間入居者もつかずに原状回復を頻繁に繰り返す事になるリスクもあります。

室内を見て一番気になったのはキッチンです。フローリングはLL45等級にすればカーペットからの張替え承諾は取れるマンションでしたので、後はキッチンをどうするかだけ協議をしました。

なぜならキッチンが暗いからです。この暗さだと少しきつい。特に賃貸物件では、対面キッチンがあると入居が決まりやすく、こちらの物件の場合は水回りの配置もそれほど変えずに壁を壊せば対面キッチンにできる事がわかります。

対面キッチンのメリット

不動産投資物件において対面キッチンを採用することには、さまざまなメリットがあります。特に主婦目線から見た場合、以下に対面キッチンの利点をまとめてみましょう。不動産投資、利回り、空き室率、主婦目線の観点からのメリットを考慮しています。

開放感と明るさ: 対面キッチンは、リビングルームとキッチンを結びつける役割を果たします。このデザインは開放感があり、明るい雰囲気を醸し出します。主婦目線では、明るく広々とした空間で家事を行うことができるため、快適さを感じます。
コミュニケーションの促進: 対面キッチンは、家族や友人とのコミュニケーションを促進します。料理をしながらリビングルームの中にいる家族やゲストと会話を楽しむことができ、アットホームな雰囲気を醸し出します。これは家族向けの物件やシェアハウスなどで特に評価されます。
視覚的なアピール: 対面キッチンは、不動産物件の魅力を高めます。リビングルームからキッチンを見渡せるデザインは、物件の写真や内観を向上させ、賃貸物件の競争力を高めるのに役立ちます。これは空き室率を低減させ、利回りを向上させるのに寄与します。
使い勝手と効率性: 対面キッチンは、料理や家事を行う際の効率性を高めます。主婦目線から見ると、調理しながらリビングルームの中で子供たちの様子を見守ることができ、家事を効率的にこなすことができます。
賃料アップの機会: 対面キッチンは、不動産物件の付加価値を提供し、賃料をアップさせる機会を提供します。テナントは快適さや設備に対して満足度を高め、賃料の適正な上昇に合意しやすくなります。

不動産投資物件において対面キッチンを採用することは、主婦目線だけでなく、賃貸需要の多様性や内観の魅力を考慮した上で、賃料アップやテナントの留まりやすさを追求する賢い選択と言えます。投資物件の利回り向上と空き室率の低減に寄与し、投資家にとって魅力的なオプションとなります。

コストを削減するために解体は最小限におさえつつ施工

築年数がそれほど古くない物件を不動産投資の対象とする場合、解体箇所を最小限に抑えてリノベーションを行うことは、リスク管理と利回り最大化の観点から有効な戦略です。

以下に、このアプローチに関する詳細な説明を提供します。不動産投資、リスク、利回りの観点を考慮しながら、コスト効率の良いリノベーションを実現する方法を検討します。

基本的な考え方: 築年数が比較的新しい物件は、一般的には古い物件に比べて建物の構造や設備が比較的良好であることが多いです。そのため、解体や大規模な改修が必要な場合は最小限に留め、既存の構造と設備を活かしてリノベーションを行うことで、コストを削減し、利回りを最大化します。
リスク管理: 不動産投資において、大規模な解体や建物の再構築は高いリスクを伴います。予期せぬ問題やコストの増加が発生する可能性があります。築年数が新しい物件は、通常、建物の耐久性が高く、大規模な改修が必要ないため、リスクを最小限に抑えることができます。
リノベーションのスコープの決定: リノベーションプロジェクトのスコープを決定する際に、既存の構造や設備を評価します。必要な場合にのみ解体や大規模な改修を行い、建物の骨格を活かすことを重視します。外観や内装のアップグレード、設備のアップデートなど、必要最低限の工事に焦点を当てます。
資産価値の最大化: 築年数が新しい物件は、設備やデザインが比較的新しいため、既存の価値を最大限に活用することができます。建物の特徴を生かし、入居者に魅力的な物件として提供します。これにより、資産価値を向上させ、将来的な売却時にも利益を最大化できます。
コスト削減: 大規模な解体や建物の再構築には高いコストがかかります。築年数が新しい物件では、これらのコストを回避できるため、投資家は予算内でリノベーションを行うことができ、利回りを向上させることができます。また、リノベーション期間が短縮され、早期に収益を得ることが可能です。
入居者の需要への適応: 市場の需要を考慮し、リノベーションを行います。築年数が新しい物件は、トレンドに合致しやすいため、入居者のニーズに合わせやすいです。ニーズに合致する設備やデザインを提供することで、空室率を低減させます。

築年数が新しい物件を不動産投資対象とする場合、解体箇所を最小限に抑えてリノベーションを行うことは、リスクの管理と利回り最大化に資する戦略です。建物の特徴を活かし、需要に合わせた改修を行いながら、コストを効果的に管理することが成功の鍵です。

ここでは、全てを解体するのではなく、部分的に残せる箇所は残して解体を進めます。

給排水管はしっかり交換

築年数がそれほど古くない物件をリノベーションする際、コスト削減を重視しながらも、長期的な保守も考慮することを忘れてはいけません。

優先順位の設定: まず、長期的な保守が必要な設備や部分を特定します。給排水管、電気配線、戸建ての場合は屋根など、建物の基本的な機能や耐久性に関わる要素が該当します。これらの要素については、優先的に交換または改修を行います。
プロの評価: 建物の専門家や施工管理のプロによる評価を受けます。彼らは建物の状態を正確に評価し、長期的な保守が必要な箇所を明確に指摘します。その上で、費用対効果を考慮して改修の計画を立てます。
効率的な改修: 長期的な保守が必要な箇所に対して、効率的な改修を行います。給排水管や電気配線の交換は、壁や天井を大規模に解体する必要がない場合もあります。これにより、建物内部の大幅な破壊を避けつつ、必要なメンテナンスを実施できます。
高品質な素材の選択: 高額な材料という意味ではなく、長期的な耐久性を確保するために、高品質な材料を選択します。給排水管や屋根材料などは、将来の修繕や交換を最小限に抑えるために、耐久性が高く信頼性のあるものを使用します。
定期的な点検と保守: リノベーションが完了した後も、定期的な点検と保守がしやすいように点検口を設ける等、将来を考慮した設計にします。

長期的な保守を考慮しつつも、コストを削減するために不要な解体や改修を最小限に抑えることで、築年数が新しい物件のリノベーションプロジェクトを成功させることが可能です。資産の価値を維持し、将来的な利益を最大化するために、バランスを取りながら計画を進めます。

ここでは下の写真のような仕上がりになりました。

壁を取り払う事で圧迫感を無くす

壁で仕切られていた暗さがなくなり圧迫感がなくなりました。このように仕上がってみると思い切って壁を取り払って対面にしてよかったなと感じます。

キッチン自体は通常の壁向けのI型キッチンを使用

実はこちらのキッチンは対面用のペニンシュラキッチンではなく、通常の壁向かいに取り付けるI型キッチンです。

カウンターを造作しているため、壁を疑似的につくりそこにI型キッチンを設置しています。ペニンシュラキッチンは100万円を超える商品が多く、将来的な交換費用も高くつきます。

そのため、I型キッチンにする事で今回の施工費も将来の交換費用も抑制させることができます。

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